23 fev Cuidados necessários na hora de comprar um imóvel – parte 1

Não é de hoje a vontade de possuir um imóvel. Já tem muito tempo que a medida de riqueza de uma pessoa é associada à propriedade imobiliária. Quando assumimos uma obrigação, quantas vezes não precisamos de garantias… quem nunca correu atrás de um fiador ou, se tinha um ou mais imóveis, não foi procurado para ser? Afinal, se o devedor não pagar, tem sempre o imóvel para que o credor tenha alguma garantia de que vai receber.

Ou seja, um bem dessa natureza é muito importante no dia-a-dia da sociedade moderna, de forma que diversos negócios passam por entender como operar a transferência de uma propriedade imóvel.

Todo mundo quer, a gente herda, paga as prestações mas, na hora de comprar, o que é que temos que fazer para reduzir os riscos que todo negócio possui? Alguns cuidados, se faltarem, podem levar à perda do bem, assim como do dinheiro investido. Então, é muito importante tomar cuidado.

No sistema brasileiro a presunção de propriedade é relativa e não absoluta. Isso quer dizer, a grosso modo, que após o registro este pode ser anulado. Assim, não há certeza absoluta da validade da aquisição. Várias coisas podem acontecer: ausência de capacidade, objeto ilícito, ausência de forma prescrita em lei (no caso de requisitos de validade), erro, dolo, coação, estado de perigo, lesão, fraude contra credores (no caso de defeitos do negócio jurídico) e procuração falsa.

E tudo isso em um negócio jurídico onde muita gente investe suas economias, por diversas vezes ao longo da vida toda.

Assim, antes de fechar um negócio de compra e venda imobiliária, é essencial avaliar:

• Se a documentação do imóvel está adequada;
• Se o imóvel pertence efetivamente a quem informa ser proprietário ou se a pessoa que vende por procuração o faz legitimamente e;
• Se o proprietário é moral e financeiramente idôneo;

Agora, todo mundo acha logo que o problema é o comprador e seu poder de compra, mas comprar da pessoa errada, como alguém em má situação financeira, também pode ser péssimo.

São muitos detalhes, de modo que vamos por partes, começando com as certidões. Afinal de contas, o que são as certidões e com o que devemos estar atentos?

Bom, qualquer processo de compra começa com a solicitação de certidões relativas ao imóvel e à(s) pessoa(s) que vende(m) o bem.

Vamos falar sobre cada uma, mas antes vamos dar uma geral:

INTRODUÇÃO

Não existe compra de imóvel sem riscos, isso é coisa que colocam na sua cabeça. O vendedor pode dever dinheiro sem que o comprador saiba, os documentos podem estar com problema, serem nulos, etc.

No geral, algumas questões são centrais:

–                 Quando alguém, seja um indivíduo (pessoa física), empresa ou organização (pessoa jurídica) concede algum crédito, ele espera receber, contando com os bens do devedor para chamar ele à realidade se não cumprir com o contrato. Pelo menos, é o que diz o artigo 391[1] do Código Civil.

–                 Caso o devedor não pague, o credor poderá penhorar os bens e colocá-los à venda (leilão, hasta pública e iniciativa particular), utilizando o valor resultante para ser pago.

–                 Se alguém, com imóveis, contrai dívida para logo em seguida vender ou doar, ficando insolvente, de modo a não possuir ativos que possam responder pela totalidade de suas dívidas, esta pessoa pratica fraude contra credores.

–                 A venda ou doação realizada com fraude a credor(es) – caso em que há dívida, mas não processo de execução – pode ser anulada via ação pauliana ou simples penhora em ação já realizada, no caso de já haver ação na data da transferência do imóvel.

–                 Há um risco de comprar um imóvel e perdê-lo em razão de fraude contra credores, a menos que as certidões do vendedor foram emitidas e estavam negativas (boa-fé), não havendo prova de consilium fraudis.

–                 As emissão de certidões do vendedor são necessárias, tanto do local do bem quanto do local do domicílio dele (caso estes sejam diferentes), sob pena de presunção absoluta de fraude.

CERTIDÕES DO IMÓVEL

CERTIDÃO DE PROPRIEDADE

A certidão de propriedade deve informar que a propriedade é do vendedor, sendo cópia ou transcrição da matrícula, fornecidas pelo oficial de Registro de Imóveis da área onde está matriculado ou transcrito o bem.

Assim, se Pedro está vendendo um imóvel em Petrópolis, no Rio de Janeiro, você vai até o cartório cuja área abranja o endereço fornecido e requer uma certidão da matrícula do imóvel, para ver se está realmente no nome de Pedro e se há algum outro imprevisto.

O regime de transcrições não está mais em vigor, sendo proveniente da Lei 4.827/24, revogada pela atual, Lei 6.015/73 (conhecida como Lei de Registros Públicos), em vigor desde 1 de Janeiro de 1976 (com alterações da Lei 6.216/75). Neste regime não havia matrícula e as aquisições eram simplesmente anotadas em um livro, que pelo menos passou a existir nessa lei. Ainda existem imóveis transcritos, no caso de não haver modificação do registro desde a vigência da Lei 6.015/73.

A matrícula é a ficha do imóvel onde os dados do Registro de Imóveis são armazenados, possuindo cada imóvel uma numeração única, descrição e seu proprietário. Qualquer alteração de registro será informada nesta ficha, como no caso de uma venda (Lei 6.015/73, art. 167). Por isso, quando uma certidão é emitida, sabemos quem consta como proprietário(a) no Registro no momento da emissão.

Por isso, não é viável a formalização de uma compra e venda no registro utilizando uma certidão antiga ou simplesmente a cópia da matrícula. Para a outorga da escritura, o Oficial de Registro de Imóveis vai exigir que você leve uma documentação emitida há, no máximo, 30 (trinta) dias.

Isso porque o imóvel já pode ter sido vendido há algum tempo e a documentação deve mostrar a situação atual dele. Claro, é possível também que a certidão tenha, digamos, 20 dias da sua emissão e o vendedor já tenha vendido 10 (dez) dias atrás, embora não tenha levado a documentação a registro ainda. Acontece, embora possa parecer absurdo, de modo que algum risco sempre existirá em uma compra de imóvel.

Bom, a cópia da matrícula (certidão) vai apresentar informações que devem ser cuidadosamente avaliadas junto às constantes mudanças normativas que o direito brasileiro passa.

Vou dar alguns exemplos do que precisamos checar:

1. Se o imóvel está servindo de caução para algum negócio, como uma locação.
2. Se incide sobre o imóvel uma hipoteca, que é um direito real de garantia, podendo ser decorrente de dívida de algum proprietário do bem, seja ele o vendedor ou algum antecessor.
3. Qual é o estado civil do vendedor pois, no caso dele ser casado por qualquer regime que não a separação de bens (Código Civil, art. 1.647[2]), a participação do cônjuge no negócio, conhecida como outorga conjugal ou uxória, é essencial para sua validade. No caso do regime de participação final nos aquestos, do pacto antenupcial dependerá a necessidade de outorga (Código Civil, art. 1.656[3]). No caso de pessoas casadas em período anterior à vigência do Código Civil (casamentos celebrados até o dia 11/01/2003), a outorga conjugal é sempre necessária, nos termos do art. 2.039^[4] do Código Civil atual, c/c art. 235 do Código Civil de 1916[5].
4. Se consta contrato de locação registrado, caso em que, havendo cláusula de vigência ou prazo contratual, deverá ser respeitado pelo adquirente. Outro ponto é que o locatário possui preferência na aquisição, de forma que este poderá realizar depósito do valor escriturado, havendo para si (adjudicando) o bem, nos termos dos 8[6], 27[7] e 33[8], todos da Lei 8.245/91.
5. Se a construção no imóvel foi averbada no registro.
6. Se o vendedor comprou de ascendente, possuindo, por exemplo, irmãos (Código Civil, art. 496[9]), caso em que a anuência dos demais descendentes e do cônjuge do vendedor devem integrar o negócio, sob pena de nulidade relativa, passível de requerimento pelo prazo decadencial de dois anos (Código Civil, art. 179[10]).
7. Se consta promessa do imóvel a outra pessoa, situação na qual haverá direito real de aquisição, nos moldes do Código Civil, arts. 1.225, VII[11] e 418[12]).
8. Se consta cláusula de usufruto em relação ao bem, permitindo que terceiro tenha direito ao uso e fruição de imóvel. Pode haver, ainda, outros direitos reais de terceiros sobre o bem, como, por exemplo, anticrese, habitação, uso, superfície, etc.
9. Se o vendedor é capaz, uma vez que, caso incapaz, será imprescindível ao negócio a autorização judicial (nos termos do Código Civil, arts. 1.691[13] e 750[14]).
10. Se existe alguma cláusula de inalienabilidade que, como as cláusulas de impenhorabilidade e incomunicabilidade, são pactuadas nas doações, conforme nos diz a doutrina majoritária, bem como ­– nos termos de algumas decisões jurisprudenciais – no caso de regras testamentárias (por extensão), já que seria uma liberalidade (TJ-SP, AI 990.10.001924). No caso de testamento, só poderá haver alguma cláusula desta natureza com justa causa para tal, nos termos do art. 1.848[15] do Código Civil. Estas cláusulas são limitadoras do pleno exercício do direito real de propriedade, no que diz respeito à disposição da mesma. Inviabilizam a venda do imóvel, podendo as cláusulas ser temporárias ou vitalícias, sendo estas as mais comuns, caso no qual a morte do beneficiado com o bem extingue a cláusula, valendo a inalienabilidade apenas até então.
11. Se existe penhora do bem em razão de dívidas, caso no qual uma análise muito meticulosa deve ser feita, confrontando o Código de Processo Civil de 1973 e o atual. O que acontece é que, quando for caso de ação real, como a de execução ou a reivindicatória, haverá presunção absoluta quanto à fraude ao credor ou à execução sempre que estas pretensões estiverem averbadas como pendências na matrícula do imóvel. Assim, se você tem uma pretensão real contra um devedor que possui imóvel, averbe esta na matrícula do bem. Acredite, isso vai te poupar dores de cabeça. Segue abaixo um quadro com ambas as legislações.

CPC DE 1973	CPC atual
Art. 593. Considera-se em fraude de execução a alienação ou oneração de bens: I - quando sobre eles pender ação fundada em direito real; II - quando, ao tempo da alienação ou oneração, corria contra o devedor demanda capaz de reduzi-lo à insolvência; III - nos demais casos expressos em lei.	Art. 792. . A alienação ou a oneração de bem é considerada fraude à Art.792execução: I - quando sobre o bem pender ação fundada em direito real ou com pretensão reipersecutória, desde que a pendência do processo tenha sido averbada no respectivo registro público, se houver; II - quando tiver sido averbada, no registro do bem, a pendência do processo de execução, na forma do art. 828; III - quando tiver sido averbado, no registro do bem, hipoteca judiciária ou outro ato de constrição judicial originário do processo onde foi arguida a fraude; IV - quando, ao tempo da alienação ou da oneração, tramitava contra o devedor ação capaz de reduzi-lo à insolvência; V - nos demais casos expressos em lei. § 1o A alienação em fraude à execução é ineficaz em relação ao exequente. § 2o No caso de aquisição de bem não sujeito a registro, o terceiro adquirente tem o ônus de provar que adotou as cautelas necessárias para a aquisição, mediante a exibição das certidões pertinentes, obtidas no domicílio do vendedor e no local onde se encontra o bem. § 3o Nos casos de desconsideração da personalidade jurídica, a fraude à execução verifica-se a partir da citação da parte cuja personalidade se pretende desconsiderar. § 4o Antes de declarar a fraude à execução, o juiz deverá intimar o terceiro adquirente, que, se quiser, poderá opor embargos de terceiro, no prazo de 15 (quinze) dias.
Art. 615-A. O exeqüente poderá, no ato da distribuição, obter certidão comprobatória do ajuizamento da execução, com identificação das partes e valor da causa, para fins de averbação no registro de imóveis, registro de veículos ou registro de outros bens sujeitos à penhora ou arresto. § 1o O exeqüente deverá comunicar ao juízo as averbações efetivadas, no prazo de 10 (dez) dias de sua concretização. § 2o Formalizada penhora sobre bens suficientes para cobrir o valor da dívida, será determinado o cancelamento das averbações de que trata este artigo relativas àqueles que não tenham sido penhorados. § 3o Presume-se em fraude à execução a alienação ou oneração de bens efetuada após a averbação (art. 593). § 4o O exeqüente que promover averbação manifestamente indevida indenizará a parte contrária, nos termos do § 2o do art. 18 desta Lei, processando-se o incidente em autos apartados. § 5o Os tribunais poderão expedir instruções sobre o cumprimento deste artigo.	Art. 828. O exequente poderá obter certidão de que a execução foi admitida pelo juiz, com identificação das partes e do valor da causa, para fins de averbação no registro de imóveis, de veículos ou de outros bens sujeitos a penhora, arresto ou indisponibilidade. § 1o No prazo de 10 (dez) dias de sua concretização, o exequente deverá comunicar ao juízo as averbações efetivadas. § 2o Formalizada penhora sobre bens suficientes para cobrir o valor da dívida, o exequente providenciará, no prazo de 10 (dez) dias, o cancelamento das averbações relativas àqueles não penhorados. § 3o O juiz determinará o cancelamento das averbações, de ofício ou a requerimento, caso o exequente não o faça no prazo. § 4o Presume-se em fraude à execução a alienação ou a oneração de bens efetuada após a averbação. § 5o O exequente que promover averbação manifestamente indevida ou não cancelar as averbações nos termos do § 2o indenizará a parte contrária, processando-se o incidente em autos apartados.

Claro, todas estas questões estão sendo apresentadas superficialmente e cada uma delas possui debates jurídicos e jurisprudenciais próprios. Por exemplo, temos jurisprudência favorável à anulação de cláusula de inalienabilidade, em hipótese de ausência de recursos, por parte da donatária (que é quem recebeu o bem), para sequer pagar o imposto de transmissão[16]. Temos também decisões contrárias. Enfim, o direito não é uma ciência exata e a jurisprudência, certamente, também não.

Para concluir, o negócio de compra de um imóvel sempre envolverá riscos e a consciência disso anda com todos os profissionais que trabalham com este setor, como corretores, advogados, arquitetos, empresários da construção civil, entre outros. O cuidado e a diligência das partes é o caminho para reduzir grandemente os riscos.

Fontes:

–                 JUNIOR, LUIZ Antonio Scavone. Direito Imobiliário: Teoria e Prática. 9^a Edição. Rio de Janeiro: Forense, 2015. 1751 págs.

–                 Jurisprudência.

[1] “Art. 391 –             Pelo inadimplemento das obrigações respondem todos os bens do devedor.”

[2] Art. 1.647. Ressalvado o disposto no art. 1.648, nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, exceto no regime da separação absoluta:

I – alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis;

[3] “Art. 1.656. No pacto antenupcial, que adotar o regime de participação final nos aqüestos, poder-se-á convencionar a livre disposição dos bens imóveis, desde que particulares.”

[4] “Art. 2.039. O regime de bens nos casamentos celebrados na vigência do Código Civil anterior, Lei n^o 3.071, de 1^o de janeiro de 1916, é o por ele estabelecido.”

[5] “Art. 235. O marido não pode, sem consentimento da mulher, qualquer que seja o regime de bens:

3. Alienar, hipotecar ou gravar de onus real os bens imóveis, ou seus direitos reais sobre imóveis alheios (arts. 178, § 9º, nº I, a, 237, 276 e 293). (Vide Decreto do Poder Legislativo nº 3.725, de 1919).”

[6] “Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.

• 1º Idêntico direito terá o promissário comprador e o promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.
• 2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo – se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.”

[7] “Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar – lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.

Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.”

[8] “Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.

Parágrafo único. A averbação far–se–á à vista de qualquer das vias do contrato de locação desde que subscrito também por duas testemunhas.”

[9] “Art. 496. É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido.

Parágrafo único. Em ambos os casos, dispensa-se o consentimento do cônjuge se o regime de bens for o da separação obrigatória.”

[10] “Art. 179. Quando a lei dispuser que determinado ato é anulável, sem estabelecer prazo para pleitear-se a anulação, será este de dois anos, a contar da data da conclusão do ato.”

[11] “Art. 1.225. São direitos reais: (…)

VII – o direito do promitente comprador do imóvel;”

[12] “Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.”

[13] “Art. 1.691. Não podem os pais alienar, ou gravar de ônus real os imóveis dos filhos, nem contrair, em nome deles, obrigações que ultrapassem os limites da simples administração, salvo por necessidade ou evidente interesse da prole, mediante prévia autorização do juiz.

Parágrafo único. Podem pleitear a declaração de nulidade dos atos previstos neste artigo:

I – os filhos;

II – os herdeiros;

III – o representante legal.”

[14] “Art. 1.750. Os imóveis pertencentes aos menores sob tutela somente podem ser vendidos quando houver manifesta vantagem, mediante prévia avaliação judicial e aprovação do juiz.”

[15] “Art. 1.848. Salvo se houver justa causa, declarada no testamento, não pode o testador estabelecer cláusula de inalienabilidade, impenhorabilidade, e de incomunicabilidade, sobre os bens da legítima.

• 1^o Não é permitido ao testador estabelecer a conversão dos bens da legítima em outros de espécie diversa.
• 2^o Mediante autorização judicial e havendo justa causa, podem ser alienados os bens gravados, convertendo-se o produto em outros bens, que ficarão sub-rogados nos ônus dos primeiros.”

[16] Apelação 0005624-64.2012.8.26.0566 – 4ª Câmara de Direito Privado – Rel. Des. Maia da Cunha. Julgamento: 29.11.2012

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