direito imobiliário

10 mar Cuidados necessários na hora de comprar um imóvel – parte 2

CERTIDÃO – NEGATIVA – DE TRIBUTOS MUNICIPAIS

É extremamente importante verificar a certidão de tributos municipais, uma vez que as obrigações decorrentes são consideradas propter rem (próprias da coisa), o que significa que se vinculam ao bem, ao domínio, de forma que o adquirente ou comprador se tornarão responsáveis por aquele passivo fiscal[1].

Pode acontecer do vendedor do imóvel apresentar o último carnê quitado, afirmando que está tudo pago. Isso não é suficiente, uma vez que podem haver dívidas anteriores, com juros e encargos até mesmo judiciais. Por isso, é essencial a apresentação das certidões.

O imóvel sempre responderá por dívidas desta natureza. Por isso, o tabelião deverá exigir certidões negativas de impostos para que ele lavre uma escritura.

O Decreto 93.240/86 informa, em seu art. 1º, par. 2º: “As certidões referidas na letra “a” do inc. III deste artigo, somente serão exigidas para a lavratura das escrituras públicas que impliquem a transferência de domínio e a sua apresentação poderá ser dispensada pelo adquirente que, neste caso, responderá, nos termos da lei, pelo pagamento dos débitos fiscais existentes.” No entanto, o parágrafo 2º do art. 1º da Lei 7433/85, alterado pela Lei 13.097/2015, coloca: “O Tabelião consignará no ato notarial a apresentação do documento comprobatório do pagamento do Imposto de Transmissão inter vivos, as certidões fiscais e as certidões de propriedade e de ônus reais, ficando dispensada a transcrição.” Bom, pelo que informa este parágrafo, as certidões serão exigidas na outorga da escritura, não havendo, portanto, opção de dispensa pelo adquirente.

Dispensar as certidões, de qualquer modo, implicaria em assumir o risco de perder o bem em razão de execução para a satisfação de eventual crédito, além de responder, na qualidade de titular do bem, por eventuais valores que ultrapassem o do imóvel que veio cheio de dívida(s). Assim, é muito importante fazer o dever de casa e evitar prejuízos.

CERTIDÃO – NEGATIVA – DE DÉBITOS CONDOMINIAIS

Da mesma forma que os débitos relativos a impostos imobiliários, os condominiais constituem obrigações propter rem (próprias da coisa), de modo que o imóvel responde por eventual débito em aberto, independente de quem for o réu na ação, nos termos do art. 1.345 do Código Civil[2].

A Lei dos Condomínios (Lei 4.591/64), em seu art. 4º, parágrafo único, determina que a “(…) alienação ou transferência de direitos de que trata este artigo dependerá de prova de quitação das obrigações do alienante para com o respectivo condomínio.”

Tal declaração, fornecida exclusivamente pelo síndico, deve possuir firma reconhecida e, para que seja bem documentada no registro, é importante avaliar se foi efetivamente o síndico que assinou, juntando, para isso, cópia autenticada da ata da assembleia que o elegeu. Subsíndicos e administradoras terceirizadas do condomínio não podem assinar a declaração, a menos que forem procuradores do síndico, regularmente constituídos.

Assim, o pagamento de eventuais passivos condominiais (em havendo um condomínio relativo ao imóvel) é condição sem a qual o tabelião fica impedido de lavrar a escritura de venda, doação ou cessão de direitos[3].

CERTIDÃO – NEGATIVA – DE IMÓVEIS ENFITÊUTICOS

A enfiteuse constitui direito real sobre coisa alheia, o que quer dizer que o titular dispõe do domínio útil do bem, enquanto a propriedade é de terceiro, normalmente da União. A Súmula 496 do STJ esclarece que os “(…) registros de propriedade particular de imóveis situados em terrenos de marinha não são oponíveis à União.”

O Código Civil acabou com a enfiteuse particular, de forma que os existentes, até sua extinção, permanecerão submetidos ao regime do Código Civil de 1916.

A norma geral que trata dos imóveis sujeitos à enfiteuse, pertencentes à União é o Decreto-Lei 9.760/1946, que trata dos terrenos da marinha.

O adquirente de imóvel submetido à enfiteuse[4] deverá requerer certidão negativa de foro e laudêmio, expedida pela Secretaria do Patrimônio da União (SPU). Claro, existem alguns particulares que possuem imensos terrenos e, para que eles produzam uma renda, eles submetem estas grandes faixas de terra ao regime da enfiteuse. Nosso escritório, localizado em Petrópolis (RJ), fica na chamada cidade imperial. Aqui, a família imperial (Orleans e Bragança) possui terras submetidas a tal regime, de modo que o bem é transmitido por negócio jurídico ou, a nível universal, em função de direito hereditário. É possível encontrar paróquias que possuem tal direito, também.

Essa relação jurídica é desenvolvida entre o proprietário (conhecido por senhorio) e o enfiteuta (ou foreiro).

Tal imóvel proporciona dois gêneros de renda:

–                 foro: uma renda anual, em razão do uso do imóvel enfitêutico;

–                 laudêmio: pago a cada transferência do bem.

Tais obrigações possuem natureza propter rem, o que significa que o imóvel responde pela ausência de pagamento, bem como a pessoa que detiver sua titularidade.

Uma parte da região de Barueri e Alphaville, por exemplo, são glebas da União submetidas a este regime.

Contudo, o exemplo mais comum de tal regime são as terras de marinha, que constituem domínio da União, sendo consideradas enquanto uma faixa de 33 metros a partir da preamar média (espaço mediano entre faixa de maré alta e maré baixa) do ano de 1831.

Toda essa explicação é para dizer que quando você compra um bem submetido ao regime de enfiteuse, você não pode deixar de exigir a certidão negativa de foro e laudêmio, expedida pela SPU (Secretaria do Patrimônio da União[5]), uma vez que estas obrigações incidem sobre o imóvel (propter rem), respondendo seu atual titular, mesmo que em relação a dívidas anteriores.

DESAPROPRIAÇÃO

Algo que o zelo manda checar é se existe algum procedimento para declarar a utilidade pública do imóvel. Cada Pessoa Jurídica de Direito Público terá um órgão para prestar informações que podem ser avaliadas pelo adquirente, que pode checar o Poder Público Municipal, concessionárias de serviços públicos e autarquias, que possuem órgãos para prestar estas informações.

Tal cuidado, como todo zelo, “não é necessário até ter sido”. Imagina adquirir um imóvel que está às vésperas de ser desapropriado e vai entender o susto. Claro, a Constituição Federal, em seu art. 182, parágrafo 3^{o [6]}, estabelece que o proprietário deve adquirir justa e prévia indenização em dinheiro. No entanto, quem conhece a administração pública sabe que ela nem sempre é muito correta e muitas vezes é a primeira a violar a lei, pagando depois e um valor inferior ao atribuído pelo mercado. Além disso, o interesse do adquirente é, na maioria das vezes, o bem e não uma quantia em dinheiro.

CERTIDÕES RELATIVAS AO ALIENANTE

É extremamente importante avaliar a idoneidade do vendedor do imóvel, pois ele pode estar falido ou ter execuções contra ele pipocando em toda parte. Assim, se a situação do vendedor é calamitosa, é melhor abandonar o negócio.

Um dos riscos é a conhecida fraude contra credores, em razão da qual a venda de um bem torna-se ineficaz ou anulável em razão dos credores. Isso quer dizer que, tendo Pedro comprado o lindo conjugado de Joana em São Paulo e esta possuindo dívida anterior com Serafim, este poderá levar o imóvel de Pedro a leilão, mesmo após a transferência, como forma de saldar o crédito em aberto.

Mas vamos por partes. Os adquirentes devem solicitar os seguintes documentos dos vendedores:

1 –             Cópia do CPF (pessoa física e sócios de jurídicas) e/ou CNPJ (pessoa jurídica), de modo a avaliar se:

• há caso de divergência nos documentos em relação às certidões e se os sócios informados estão identificados adequadamente no CNPJ;
• se a parte é de alguma forma incapaz (nos termos do art. 4^o do Código Civil[7], em relação à idade, menor de 18 anos), de modo que a venda requer assistência e autorização judicial (Código Civil, arts. 1.691[8] e 1.750[9]), sendo certo que não se caracteriza como incapaz o maior de 16 que for legalmente emancipado (Código Civil, art. 5^o, parágrafo único).

2 –             Cópia de RG ou documento de identidade autenticado (pessoa física e sócios);

3 –             Certidão de nascimento atualizada (pessoa física), avaliando se o declarante solteiro de fato assim é. No caso de ser casado, será essencial a participação do cônjuge, de modo a fornecer a outorga uxória ou conjugal, a não ser em caso de separação total de bens (nos termos do art. 1.647 do Código Civil) ou em hipótese de pacto antenupcial, em regime de participação final nos aquestos (art. 1.656 do Código Civil);

4 –             Certidão da Justiça Estadual Cível de executivos fiscais (pessoa física, sócios e pessoa jurídica);

5 –             Certidão da Justiça Estadual Cível de ações (pessoa física, sócios e pessoa jurídica);

6 –             Certidão Negativa da Justiça Estadual Criminal (pessoa física e sócios), posto que uma ação criminal pode gerar consequências cíveis (como no caso de liquidação de danos materiais sofridos em alguma ação debatida em competência criminal)[10];

7 –             Certidão Negativa da Fazenda Pública Federal, informando o regular cumprimento de tributos e contribuições federais (pessoa jurídica e sócios);

8 –             Certidão Negativa da Fazenda Pública Estadual, informando o pagamento regular de ICMS (pessoa jurídica);

9 –             Certidão Negativa da Fazenda Pública Municipal, informando o adequado recolhimento de tributos mobiliários (em relação a pessoa física, jurídica e sócios);

10 –          Certidão Negativa de INSS (pessoa jurídica);

11 –          Certidão Negativa de FGTS (pessoa jurídica);

12 –          Certidão Negativa da Justiça do Trabalho (pessoa física, sócios e pessoa jurídica), uma vez que a justiça trabalhista pode desconsiderar a personalidade jurídica, penhorando e executando bens do empresário, sendo as duas doutrinas majoritárias:

• a Doutrina Maior da Desconsideração (com base nos artigos 50 do Código Civil e 28 do CDC) que indica, para a desconsideração, a necessária existência de abuso da personalidade, que se caracterizaria por desvio de finalidade ou confusão patrimonial, caso em que se fala na vedação ao comportamento contraditório (venire contra factum proprium non potest), uma vez que uma clara distinção entre os patrimônios deve haver para que o empresário proteja o seu (senão, o funcionário poderia fazer o mesmo);
• a Doutrina Menor da Desconsideração (que adiciona na fundamentação o parágrafo 5^o do referido artigo 28 do CDC), no sentido em que bastaria a insuficiência patrimonial para a desconsideração da personalidade jurídica e consequente responsabilização do empresário sobre os passivos trabalhistas, com a aplicação concorrente da Teoria do Risco da Atividade Econômica (informado no art. 2^o da CLT) e do Princípio da Igualdade Substancial, de forma a aplicar uma norma protetiva em face da hipossuficiência do funcionário em face do empregador. Convém informar que o STJ já decidiu a possibilidade de aplicação autônoma do referido parágrafo 5^{o [11]}.

13 –          Certidão Negativa da Justiça Federal nas esferas cível, criminal e de executivos fiscais (pessoa física, sócios e pessoa jurídica para esfera cível e fiscal e apenas pessoa física e sócios para criminais);

14 –          Certidão Negativa dos Tabeliães de Protesto (pessoa física, sócios e pessoa jurídica).

Nestas horas que nossos clientes percebem o advogado como aquele neurótico beirando o toque e demais problemas psicológicos, mas identificar dívidas e passivos é muito importante para que o sonho da aquisição do bem não vire um pesadelo.

O maior risco, portanto, é a fraude contra credores e fraude à execução, que ocorre quando o vendedor aliena bens já havendo contra ele uma ação ou um crédito que o torna incapaz de quitar suas dívidas, pois não tem mais bens disponíveis em seu patrimônio para liquidar seu passivo.

• Fraude à execução ocorre quando já houver ação em andamento, o que importa na possibilidade de o credor prejudicado requerer a penhora do bem nas mãos de quem o possuir, independente de escritura já registrada.
• A fraude contra credores ocorre com a existência de protestos ou outro indicador de insolvência, mas ausência de ação judicial, de forma que o credor prejudicado poderá mover ação pauliana, buscando a anulação da venda.

Nestes casos, restará ao adquirente mover uma ação contra o devedor insolvente, que vendeu os bens e, muitas vezes, já “sumiu com o dinheiro”. A lei disponibiliza os bens ao credor, de modo que ele possa satisfazer o crédito (art. 391 do Código Civil e 789 do Código de Processo Civil).

Assim, insolvente é aquele que não possui bens suficientes à satisfação dos credores. Quando o devedor assumiu a dívida, possivelmente possuía bens, já que (muitas vezes) não teria crédito de outro modo. Vendendo seus bens depois, acaba praticando fraude, possibilitando que os credores tornem a venda ineficaz.

Fontes:

–                 JUNIOR, LUIZ Antonio Scavone. Direito Imobiliário: Teoria e Prática. 9^a Edição. Rio de Janeiro: Forense, 2015. 1751 págs.

–                 FARRACO, Marcela. A Desconsideração da Personalidade Jurídica no Direito do Trabalho e sua fundamentação. Disponível em: <http://marcelafaraco.jusbrasil.com.br/publicacoes>

–                 Jurisprudência.

[1] O Código Civil de 1916 informava, em seu artigo 1.137, c/c parágrafo único, que em “(…) toda escritura de transferência de imóveis, serão transcritas as certidões de se acharem eles quites com a Fazenda Federal, Estadual e Municipal, de quaisquer impostos a que possam estar sujeitos (…)”, de forma que a “(…) certidão negativa exonera o imóvel e isenta o adquirente de toda responsabilidade.” O artigo 677 do Código de 1916 também informava que o “(…) ônus dos impostos sobre prédios transmite-se aos adquirentes, salvo constando da escritura as certidões de recebimento, pelo fisco, dos impostos devidos.” Fica evidente que as obrigações de natureza tributária incidentes sobre o imóvel constituem obrigações propter rem, permanecendo os mesmos princípios destes artigos no Código civil de 2002.

[2] “O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.”

[3] O Informativo 567 do STJ informa que o “(…) promitente comprador e o promitente vendedor de imóvel têm legitimidade passiva concorrente em ação de cobrança de débitos condominiais posteriores à imissão daquele na posse do bem, admitindo-se a penhora do imóvel, como garantia da dívida, quando o titular do direito de propriedade (promitente vendedor) figurar no polo passivo da demanda.

[4] A enfiteuse tem natureza jurídica de direito real.

[5] http://e-spu.planejamento.gov.br/#/

[6] Constituição Federal, “Art. 182. A política de desenvolvimento urbano, executada pelo Poder Público municipal, conforme diretrizes gerais fixadas em lei, tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem- estar de seus habitantes. (…)

• 3º As desapropriações de imóveis urbanos serão feitas com prévia e justa indenização em dinheiro.”

[7] Código Civil, “Art. 4^o  São incapazes, relativamente a certos atos ou à maneira de os exercer:

I – os maiores de dezesseis e menores de dezoito anos;

II – os ébrios habituais e os viciados em tóxico;

III – aqueles que, por causa transitória ou permanente, não puderem exprimir sua vontade;

IV – os pródigos.

Parágrafo único.  A capacidade dos indígenas será regulada por legislação especial.”

[8] Código Civil, “Art. 1.691. Não podem os pais alienar, ou gravar de ônus real os imóveis dos filhos, nem contrair, em nome deles, obrigações que ultrapassem os limites da simples administração, salvo por necessidade ou evidente interesse da prole, mediante prévia autorização do juiz.

Parágrafo único. Podem pleitear a declaração de nulidade dos atos previstos neste artigo:

I – os filhos;

II – os herdeiros;

III – o representante legal.”

[9] Código Civil, “Art. 1.750. Os imóveis pertencentes aos menores sob tutela somente podem ser vendidos quando houver manifesta vantagem, mediante prévia avaliação judicial e aprovação do juiz.”

[10] Neste sentido:

Código de Processo Penal (Decreto-Lei 3.689/1941), “art. 63 – Transitada em julgado a sentença condenatória, poderão promover-lhe a execução, no juízo cível, para o efeito da reparação do dano, o ofendido, seu representante legal ou seus herdeiros.

Parágrafo único.  Transitada em julgado a sentença condenatória, a execução poderá ser efetuada pelo valor fixado nos termos do inciso iv do caput do art. 387 deste Código sem prejuízo da liquidação para a apuração do dano efetivamente sofrido.”

Código de Processo Penal (Decreto-Lei 3.689/1941), “art. 387, parágrafo 1^o – O juiz decidirá, fundamentadamente, sobre a manutenção ou, se for o caso, a imposição de prisão preventiva ou de outra medida cautelar, sem prejuízo do conhecimento de apelação que vier a ser interposta.”

Código Penal (decreto-Lei 2.848/1940), “art. 91 – São efeitos da condenação:

I – tornar certa a obrigação de indenizar o dano causado pelo crime;”

[11] FARRACO, Marcela. A Desconsideração da Personalidade Jurídica no Direito do Trabalho e sua fundamentação. Disponível em: <https://marcelafaraco.jusbrasil.com.br/artigos/138708463/a-desconsideracao-da-personalidade-juridica-no-direito-do-trabalho-e-sua-fundamentacao>

Tire suas dúvidas e dê sugestões sobre questões jurídicas empresariais conosco!

 TIRE SUAS DÚVIDAS E DÊ SUGESTÕES SOBRE QUESTÕES JURÍDICAS EMPRESARIAIS!

23 fev Cuidados necessários na hora de comprar um imóvel – parte 1

Não é de hoje a vontade de possuir um imóvel. Já tem muito tempo que a medida de riqueza de uma pessoa é associada à propriedade imobiliária. Quando assumimos uma obrigação, quantas vezes não precisamos de garantias… quem nunca correu atrás de um fiador ou, se tinha um ou mais imóveis, não foi procurado para ser? Afinal, se o devedor não pagar, tem sempre o imóvel para que o credor tenha alguma garantia de que vai receber.

Ou seja, um bem dessa natureza é muito importante no dia-a-dia da sociedade moderna, de forma que diversos negócios passam por entender como operar a transferência de uma propriedade imóvel.

Todo mundo quer, a gente herda, paga as prestações mas, na hora de comprar, o que é que temos que fazer para reduzir os riscos que todo negócio possui? Alguns cuidados, se faltarem, podem levar à perda do bem, assim como do dinheiro investido. Então, é muito importante tomar cuidado.

No sistema brasileiro a presunção de propriedade é relativa e não absoluta. Isso quer dizer, a grosso modo, que após o registro este pode ser anulado. Assim, não há certeza absoluta da validade da aquisição. Várias coisas podem acontecer: ausência de capacidade, objeto ilícito, ausência de forma prescrita em lei (no caso de requisitos de validade), erro, dolo, coação, estado de perigo, lesão, fraude contra credores (no caso de defeitos do negócio jurídico) e procuração falsa.

E tudo isso em um negócio jurídico onde muita gente investe suas economias, por diversas vezes ao longo da vida toda.

Assim, antes de fechar um negócio de compra e venda imobiliária, é essencial avaliar:

• Se a documentação do imóvel está adequada;
• Se o imóvel pertence efetivamente a quem informa ser proprietário ou se a pessoa que vende por procuração o faz legitimamente e;
• Se o proprietário é moral e financeiramente idôneo;

Agora, todo mundo acha logo que o problema é o comprador e seu poder de compra, mas comprar da pessoa errada, como alguém em má situação financeira, também pode ser péssimo.

São muitos detalhes, de modo que vamos por partes, começando com as certidões. Afinal de contas, o que são as certidões e com o que devemos estar atentos?

Bom, qualquer processo de compra começa com a solicitação de certidões relativas ao imóvel e à(s) pessoa(s) que vende(m) o bem.

Vamos falar sobre cada uma, mas antes vamos dar uma geral:

INTRODUÇÃO

Não existe compra de imóvel sem riscos, isso é coisa que colocam na sua cabeça. O vendedor pode dever dinheiro sem que o comprador saiba, os documentos podem estar com problema, serem nulos, etc.

No geral, algumas questões são centrais:

–                 Quando alguém, seja um indivíduo (pessoa física), empresa ou organização (pessoa jurídica) concede algum crédito, ele espera receber, contando com os bens do devedor para chamar ele à realidade se não cumprir com o contrato. Pelo menos, é o que diz o artigo 391[1] do Código Civil.

–                 Caso o devedor não pague, o credor poderá penhorar os bens e colocá-los à venda (leilão, hasta pública e iniciativa particular), utilizando o valor resultante para ser pago.

–                 Se alguém, com imóveis, contrai dívida para logo em seguida vender ou doar, ficando insolvente, de modo a não possuir ativos que possam responder pela totalidade de suas dívidas, esta pessoa pratica fraude contra credores.

–                 A venda ou doação realizada com fraude a credor(es) – caso em que há dívida, mas não processo de execução – pode ser anulada via ação pauliana ou simples penhora em ação já realizada, no caso de já haver ação na data da transferência do imóvel.

–                 Há um risco de comprar um imóvel e perdê-lo em razão de fraude contra credores, a menos que as certidões do vendedor foram emitidas e estavam negativas (boa-fé), não havendo prova de consilium fraudis.

–                 As emissão de certidões do vendedor são necessárias, tanto do local do bem quanto do local do domicílio dele (caso estes sejam diferentes), sob pena de presunção absoluta de fraude.

CERTIDÕES DO IMÓVEL

CERTIDÃO DE PROPRIEDADE

A certidão de propriedade deve informar que a propriedade é do vendedor, sendo cópia ou transcrição da matrícula, fornecidas pelo oficial de Registro de Imóveis da área onde está matriculado ou transcrito o bem.

Assim, se Pedro está vendendo um imóvel em Petrópolis, no Rio de Janeiro, você vai até o cartório cuja área abranja o endereço fornecido e requer uma certidão da matrícula do imóvel, para ver se está realmente no nome de Pedro e se há algum outro imprevisto.

O regime de transcrições não está mais em vigor, sendo proveniente da Lei 4.827/24, revogada pela atual, Lei 6.015/73 (conhecida como Lei de Registros Públicos), em vigor desde 1 de Janeiro de 1976 (com alterações da Lei 6.216/75). Neste regime não havia matrícula e as aquisições eram simplesmente anotadas em um livro, que pelo menos passou a existir nessa lei. Ainda existem imóveis transcritos, no caso de não haver modificação do registro desde a vigência da Lei 6.015/73.

A matrícula é a ficha do imóvel onde os dados do Registro de Imóveis são armazenados, possuindo cada imóvel uma numeração única, descrição e seu proprietário. Qualquer alteração de registro será informada nesta ficha, como no caso de uma venda (Lei 6.015/73, art. 167). Por isso, quando uma certidão é emitida, sabemos quem consta como proprietário(a) no Registro no momento da emissão.

Por isso, não é viável a formalização de uma compra e venda no registro utilizando uma certidão antiga ou simplesmente a cópia da matrícula. Para a outorga da escritura, o Oficial de Registro de Imóveis vai exigir que você leve uma documentação emitida há, no máximo, 30 (trinta) dias.

Isso porque o imóvel já pode ter sido vendido há algum tempo e a documentação deve mostrar a situação atual dele. Claro, é possível também que a certidão tenha, digamos, 20 dias da sua emissão e o vendedor já tenha vendido 10 (dez) dias atrás, embora não tenha levado a documentação a registro ainda. Acontece, embora possa parecer absurdo, de modo que algum risco sempre existirá em uma compra de imóvel.

Bom, a cópia da matrícula (certidão) vai apresentar informações que devem ser cuidadosamente avaliadas junto às constantes mudanças normativas que o direito brasileiro passa.

Vou dar alguns exemplos do que precisamos checar:

1. Se o imóvel está servindo de caução para algum negócio, como uma locação.
2. Se incide sobre o imóvel uma hipoteca, que é um direito real de garantia, podendo ser decorrente de dívida de algum proprietário do bem, seja ele o vendedor ou algum antecessor.
3. Qual é o estado civil do vendedor pois, no caso dele ser casado por qualquer regime que não a separação de bens (Código Civil, art. 1.647[2]), a participação do cônjuge no negócio, conhecida como outorga conjugal ou uxória, é essencial para sua validade. No caso do regime de participação final nos aquestos, do pacto antenupcial dependerá a necessidade de outorga (Código Civil, art. 1.656[3]). No caso de pessoas casadas em período anterior à vigência do Código Civil (casamentos celebrados até o dia 11/01/2003), a outorga conjugal é sempre necessária, nos termos do art. 2.039^[4] do Código Civil atual, c/c art. 235 do Código Civil de 1916[5].
4. Se consta contrato de locação registrado, caso em que, havendo cláusula de vigência ou prazo contratual, deverá ser respeitado pelo adquirente. Outro ponto é que o locatário possui preferência na aquisição, de forma que este poderá realizar depósito do valor escriturado, havendo para si (adjudicando) o bem, nos termos dos 8[6], 27[7] e 33[8], todos da Lei 8.245/91.
5. Se a construção no imóvel foi averbada no registro.
6. Se o vendedor comprou de ascendente, possuindo, por exemplo, irmãos (Código Civil, art. 496[9]), caso em que a anuência dos demais descendentes e do cônjuge do vendedor devem integrar o negócio, sob pena de nulidade relativa, passível de requerimento pelo prazo decadencial de dois anos (Código Civil, art. 179[10]).
7. Se consta promessa do imóvel a outra pessoa, situação na qual haverá direito real de aquisição, nos moldes do Código Civil, arts. 1.225, VII[11] e 418[12]).
8. Se consta cláusula de usufruto em relação ao bem, permitindo que terceiro tenha direito ao uso e fruição de imóvel. Pode haver, ainda, outros direitos reais de terceiros sobre o bem, como, por exemplo, anticrese, habitação, uso, superfície, etc.
9. Se o vendedor é capaz, uma vez que, caso incapaz, será imprescindível ao negócio a autorização judicial (nos termos do Código Civil, arts. 1.691[13] e 750[14]).
10. Se existe alguma cláusula de inalienabilidade que, como as cláusulas de impenhorabilidade e incomunicabilidade, são pactuadas nas doações, conforme nos diz a doutrina majoritária, bem como ­– nos termos de algumas decisões jurisprudenciais – no caso de regras testamentárias (por extensão), já que seria uma liberalidade (TJ-SP, AI 990.10.001924). No caso de testamento, só poderá haver alguma cláusula desta natureza com justa causa para tal, nos termos do art. 1.848[15] do Código Civil. Estas cláusulas são limitadoras do pleno exercício do direito real de propriedade, no que diz respeito à disposição da mesma. Inviabilizam a venda do imóvel, podendo as cláusulas ser temporárias ou vitalícias, sendo estas as mais comuns, caso no qual a morte do beneficiado com o bem extingue a cláusula, valendo a inalienabilidade apenas até então.
11. Se existe penhora do bem em razão de dívidas, caso no qual uma análise muito meticulosa deve ser feita, confrontando o Código de Processo Civil de 1973 e o atual. O que acontece é que, quando for caso de ação real, como a de execução ou a reivindicatória, haverá presunção absoluta quanto à fraude ao credor ou à execução sempre que estas pretensões estiverem averbadas como pendências na matrícula do imóvel. Assim, se você tem uma pretensão real contra um devedor que possui imóvel, averbe esta na matrícula do bem. Acredite, isso vai te poupar dores de cabeça. Segue abaixo um quadro com ambas as legislações.

Para concluir, o negócio de compra de um imóvel sempre envolverá riscos e a consciência disso anda com todos os profissionais que trabalham com este setor, como corretores, advogados, arquitetos, empresários da construção civil, entre outros. O cuidado e a diligência das partes é o caminho para reduzir grandemente os riscos.

Fontes:

–                 JUNIOR, LUIZ Antonio Scavone. Direito Imobiliário: Teoria e Prática. 9^a Edição. Rio de Janeiro: Forense, 2015. 1751 págs.

–                 Jurisprudência.

[1] “Art. 391 –             Pelo inadimplemento das obrigações respondem todos os bens do devedor.”

[2] Art. 1.647. Ressalvado o disposto no art. 1.648, nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, exceto no regime da separação absoluta:

I – alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis;

[3] “Art. 1.656. No pacto antenupcial, que adotar o regime de participação final nos aqüestos, poder-se-á convencionar a livre disposição dos bens imóveis, desde que particulares.”

[4] “Art. 2.039. O regime de bens nos casamentos celebrados na vigência do Código Civil anterior, Lei n^o 3.071, de 1^o de janeiro de 1916, é o por ele estabelecido.”

[5] “Art. 235. O marido não pode, sem consentimento da mulher, qualquer que seja o regime de bens:

3. Alienar, hipotecar ou gravar de onus real os bens imóveis, ou seus direitos reais sobre imóveis alheios (arts. 178, § 9º, nº I, a, 237, 276 e 293). (Vide Decreto do Poder Legislativo nº 3.725, de 1919).”

[6] “Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.

• 1º Idêntico direito terá o promissário comprador e o promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.
• 2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo – se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.”

[7] “Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar – lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.

Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.”

[8] “Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.

Parágrafo único. A averbação far–se–á à vista de qualquer das vias do contrato de locação desde que subscrito também por duas testemunhas.”

[9] “Art. 496. É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido.

Parágrafo único. Em ambos os casos, dispensa-se o consentimento do cônjuge se o regime de bens for o da separação obrigatória.”

[10] “Art. 179. Quando a lei dispuser que determinado ato é anulável, sem estabelecer prazo para pleitear-se a anulação, será este de dois anos, a contar da data da conclusão do ato.”

[11] “Art. 1.225. São direitos reais: (…)

VII – o direito do promitente comprador do imóvel;”

[12] “Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.”

[13] “Art. 1.691. Não podem os pais alienar, ou gravar de ônus real os imóveis dos filhos, nem contrair, em nome deles, obrigações que ultrapassem os limites da simples administração, salvo por necessidade ou evidente interesse da prole, mediante prévia autorização do juiz.

Parágrafo único. Podem pleitear a declaração de nulidade dos atos previstos neste artigo:

I – os filhos;

II – os herdeiros;

III – o representante legal.”

[14] “Art. 1.750. Os imóveis pertencentes aos menores sob tutela somente podem ser vendidos quando houver manifesta vantagem, mediante prévia avaliação judicial e aprovação do juiz.”

[15] “Art. 1.848. Salvo se houver justa causa, declarada no testamento, não pode o testador estabelecer cláusula de inalienabilidade, impenhorabilidade, e de incomunicabilidade, sobre os bens da legítima.

• 1^o Não é permitido ao testador estabelecer a conversão dos bens da legítima em outros de espécie diversa.
• 2^o Mediante autorização judicial e havendo justa causa, podem ser alienados os bens gravados, convertendo-se o produto em outros bens, que ficarão sub-rogados nos ônus dos primeiros.”

[16] Apelação 0005624-64.2012.8.26.0566 – 4ª Câmara de Direito Privado – Rel. Des. Maia da Cunha. Julgamento: 29.11.2012

Tire suas dúvidas e dê sugestões sobre questões jurídicas empresariais conosco!

TIRE SUAS DÚVIDAS CONOSCO E DÊ SUGESTÕES JURÍDICAS EMPRESARIAIS!