29 mar FEZ DISTRATO E A EMPRESA ENTROU EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL
Gente, e se, desistindo da compra do imóvel, você fez distrato e a empresa entrou em recuperação judicial [15] ? Distrato é como ficou conhecida a rescisão da promessa de compra e venda e é quando o promitente comprador rescinde o contrato, querendo algum dinheiro de volta. A empresa, então, tem que pagar um valor, ficando com uma dívida com a pessoa que fez o distrato. Por isso, esse crédito, ainda não pago, seria sim submetido à recuperação judicial.
Isso pode gerar uma grande insegurança, pois os ativos que entram na recuperação judicial demoram a ser pagos e o são com algum haircut. Haircut é como chamam, nesse mercado, os descontos alcançados na recuperação judicial e uma das grandes razões para empresas buscarem advogados empresariais especializados para reorganizar a casa. Em razão dessas reduções, a pessoa que fez o distrato e teve seu crédito incluso na recuperação judicial tende a receber menos do que receberia de outra forma.
Se o imóvel referido na promessa estava em uma sociedade de propósito específico com patrimônio de afetação, possivelmente a opção de menor risco seria seguir com o negócio.
INEFICÁCIA DE DISTRATO ANTES DE PEDIDO DE RECUPERAÇÃO JUDICIAL
No entanto, temos também jurisprudência pela ineficácia de distrato antes de pedido de recuperação judicial. No caso, o pagamento seria feito em quatro parcelas e a construtora entrou em recuperação judicial em menos de trinta dias do distrato. Uma prova conclusiva foi que na data do distrato a contratante já tinha extraído as certidões necessárias para instruir o pedido de processamento da recuperação judicial. A omissão desse fato rompeu o equilíbrio contratual de forma a provocar a ineficácia do distrato [16].
Portanto, o aspecto central dessa jurisprudência foi a suposta violação da boa-fé, princípio fundamental do direito contratual. Quando a SAB Astúrias Empreendimentos Ltda assinou o distrato, em princípio saberia que estava entrando em recuperação judicial, pois teria até providenciado as certidões que instruíram o pedido. O voto é pontual ao afirmar que toda “(…) e qualquer circunstância de relevância para o conteúdo, para a validade e cumprimento regular deveria ser esclarecida ou informada para que a deliberação fosse tomada com segurança. A SAB omitiu que preparava a recuperação judicial prevista na Lei 11.101/2005 e isso representou a quebra da base objetiva do negócio (distrato).”
Ou seja, cada caso pode ter suas peculiaridades que precisam ser analisadas por um escritório de advocacia que seja especializado na área imobiliária e de recuperação judicial. Mas a princípio, o distrato realizado com alguma antecedência em relação à recuperação judicial de empreiteira, construtora ou incorporadora gera um direito de crédito. Esse ativo entra no processo recuperacional, enquanto crédito inscrito na classe de credores quirografários.
15 Pode parecer um azar absurdo, mas é algo que o advogado empresarial especializado em direito imobiliário vai ver bastante.
16 Ver Apelação Cível nº1092136-97.2017.8.26.0100, da Comarca de São Paulo em [ https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/abrirDocumentoEdt.do?origemDocumento=M&nuProcesso=1092136-97.2017.8.26.0100&cdProcesso=RI004J22K0000&cdForo=990&tpOrigem=2&flOrigem=S&nmAlias=SG5TJ&instanciaProcesso=SG&cdServico=190201&ticket=MX0UHU9QI3xhDMraFDVa7jbDmGLf%2FMwTyeWqRiDkbRjeBxdKdyk%2FYfy%2FDhiHd%2BmJfa9xsO8L4fGmd90PBlW3p%2BOiCmnwD082Bhwt7VI69S2iUEcHmbHPc5dZDXQxN9dhSSa%2FaaSwdKVZgUo3VY5mVJXav8I0xIIxnkJKU8XBAhT1vZtkMsMoTCfZC2FQSIsd0raz0XiJ8ObWrkC7Di%2Bz4LWf0lgJ5KvdiRmS8I88YzUgGjXBWOcKra1PGlypZB9oTh9iQscDPddDS2TXZNz5czLm72Pep3dAK0DgAz9rGVLNHMpEZaJHRiQYETkAbmTR6CDVwtspJ%2FFaedoWNQ46OXGwWVTcldtlve4B5gKCXsyWmMcSlQLT1AebIpYyfJWu%2BHaN5nht2SyvHh4EMbHNN7fRLwZo4UH7DxGBi4evqvaOYeH86ZlslKHKzzluwtre ]. Segue o Acórdão, falando de outros aspectos: “Para piorar o contexto nocivo foi apurado ter a construtora dado em pagamento, um ano antes, aunidade adquirida pelo autor para a empresa que figura como credor investidor das obras e que se garantiu com hipoteca sobre o terreno todo e com os recebíveis em alienação fiduciária. Reconhecimento de rede contratual e ilegalidade de o credor ficar com o bem hipotecado (Súmula 308 do STJ). Fraude à execução do contrato que foi restabelecido com a ineficácia do distrato.”
