Cuidados necessários na hora de comprar um imóvel - parte 1

Não é de hoje a vontade de possuir um imóvel. Já tem muito tempo que a medida de riqueza de uma pessoa é associada à propriedade imobiliária. Quando assumimos uma obrigação, quantas vezes não precisamos de garantias… quem nunca correu atrás de um fiador ou, se tinha um ou mais imóveis, não foi procurado para ser? Afinal, se o devedor não pagar, tem sempre o imóvel para que o credor tenha alguma garantia de que vai receber.

Ou seja, um bem dessa natureza é muito importante no dia-a-dia da sociedade moderna, de forma que diversos negócios passam por entender como operar a transferência de uma propriedade imóvel.

Todo mundo quer, a gente herda, paga as prestações mas, na hora de comprar, o que é que temos que fazer para reduzir os riscos que todo negócio possui? Alguns cuidados, se faltarem, podem levar à perda do bem, assim como do dinheiro investido. Então, é muito importante tomar cuidado.

No sistema brasileiro a presunção de propriedade é relativa e não absoluta. Isso quer dizer, a grosso modo, que após o registro este pode ser anulado. Assim, não há certeza absoluta da validade da aquisição. Várias coisas podem acontecer: ausência de capacidade, objeto ilícito, ausência de forma prescrita em lei (no caso de requisitos de validade), erro, dolo, coação, estado de perigo, lesão, fraude contra credores (no caso de defeitos do negócio jurídico) e procuração falsa.

E tudo isso em um negócio jurídico onde muita gente investe suas economias, por diversas vezes ao longo da vida toda.

Assim, antes de fechar um negócio de compra e venda imobiliária, é essencial avaliar:

• Se a documentação do imóvel está adequada;
• Se o imóvel pertence efetivamente a quem informa ser proprietário ou se a pessoa que vende por procuração o faz legitimamente e;
• Se o proprietário é moral e financeiramente idôneo;

Agora, todo mundo acha logo que o problema é o comprador e seu poder de compra, mas comprar da pessoa errada, como alguém em má situação financeira, também pode ser péssimo.

São muitos detalhes, de modo que vamos por partes, começando com as certidões. Afinal de contas, o que são as certidões e com o que devemos estar atentos?

Bom, qualquer processo de compra começa com a solicitação de certidões relativas ao imóvel e à(s) pessoa(s) que vende(m) o bem.

Vamos falar sobre cada uma, mas antes vamos dar uma geral:

INTRODUÇÃO

Não existe compra de imóvel sem riscos, isso é coisa que colocam na sua cabeça. O vendedor pode dever dinheiro sem que o comprador saiba, os documentos podem estar com problema, serem nulos, etc.

No geral, algumas questões são centrais:

–                 Quando alguém, seja um indivíduo (pessoa física), empresa ou organização (pessoa jurídica) concede algum crédito, ele espera receber, contando com os bens do devedor para chamar ele à realidade se não cumprir com o contrato. Pelo menos, é o que diz o artigo 391[1] do Código Civil.

–                 Caso o devedor não pague, o credor poderá penhorar os bens e colocá-los à venda (leilão, hasta pública e iniciativa particular), utilizando o valor resultante para ser pago.

–                 Se alguém, com imóveis, contrai dívida para logo em seguida vender ou doar, ficando insolvente, de modo a não possuir ativos que possam responder pela totalidade de suas dívidas, esta pessoa pratica fraude contra credores.

–                 A venda ou doação realizada com fraude a credor(es) – caso em que há dívida, mas não processo de execução – pode ser anulada via ação pauliana ou simples penhora em ação já realizada, no caso de já haver ação na data da transferência do imóvel.

–                 Há um risco de comprar um imóvel e perdê-lo em razão de fraude contra credores, a menos que as certidões do vendedor foram emitidas e estavam negativas (boa-fé), não havendo prova de consilium fraudis.

–                 As emissão de certidões do vendedor são necessárias, tanto do local do bem quanto do local do domicílio dele (caso estes sejam diferentes), sob pena de presunção absoluta de fraude.

CERTIDÕES DO IMÓVEL

A certidão de propriedade deve informar que a propriedade é do vendedor, sendo cópia ou transcrição da matrícula, fornecidas pelo oficial de Registro de Imóveis da área onde está matriculado ou transcrito o bem.

Assim, se Pedro está vendendo um imóvel em Petrópolis, no Rio de Janeiro, você vai até o cartório cuja área abranja o endereço fornecido e requer uma certidão da matrícula do imóvel, para ver se está realmente no nome de Pedro e se há algum outro imprevisto.

O regime de transcrições não está mais em vigor, sendo proveniente da Lei 4.827/24, revogada pela atual, Lei 6.015/73 (conhecida como Lei de Registros Públicos), em vigor desde 1 de Janeiro de 1976 (com alterações da Lei 6.216/75). Neste regime não havia matrícula e as aquisições eram simplesmente anotadas em um livro, que pelo menos passou a existir nessa lei. Ainda existem imóveis transcritos, no caso de não haver modificação do registro desde a vigência da Lei 6.015/73.

A matrícula é a ficha do imóvel onde os dados do Registro de Imóveis são armazenados, possuindo cada imóvel uma numeração única, descrição e seu proprietário. Qualquer alteração de registro será informada nesta ficha, como no caso de uma venda (Lei 6.015/73, art. 167). Por isso, quando uma certidão é emitida, sabemos quem consta como proprietário(a) no Registro no momento da emissão.

Por isso, não é viável a formalização de uma compra e venda no registro utilizando uma certidão antiga ou simplesmente a cópia da matrícula. Para a outorga da escritura, o Oficial de Registro de Imóveis vai exigir que você leve uma documentação emitida há, no máximo, 30 (trinta) dias.

Isso porque o imóvel já pode ter sido vendido há algum tempo e a documentação deve mostrar a situação atual dele. Claro, é possível também que a certidão tenha, digamos, 20 dias da sua emissão e o vendedor já tenha vendido 10 (dez) dias atrás, embora não tenha levado a documentação a registro ainda. Acontece, embora possa parecer absurdo, de modo que algum risco sempre existirá em uma compra de imóvel.

Bom, a cópia da matrícula (certidão) vai apresentar informações que devem ser cuidadosamente avaliadas junto às constantes mudanças normativas que o direito brasileiro passa.

Vou dar alguns exemplos do que precisamos checar:

1. Se o imóvel está servindo de caução para algum negócio, como uma locação.
2. Se incide sobre o imóvel uma hipoteca, que é um direito real de garantia, podendo ser decorrente de dívida de algum proprietário do bem, seja ele o vendedor ou algum antecessor.
3. Qual é o estado civil do vendedor pois, no caso dele ser casado por qualquer regime que não a separação de bens (Código Civil, art. 1.647[2]), a participação do cônjuge no negócio, conhecida como outorga conjugal ou uxória, é essencial para sua validade. No caso do regime de participação final nos aquestos, do pacto antenupcial dependerá a necessidade de outorga (Código Civil, art. 1.656[3]). No caso de pessoas casadas em período anterior à vigência do Código Civil (casamentos celebrados até o dia 11/01/2003), a outorga conjugal é sempre necessária, nos termos do art. 2.039^[4] do Código Civil atual, c/c art. 235 do Código Civil de 1916[5].
4. Se consta contrato de locação registrado, caso em que, havendo cláusula de vigência ou prazo contratual, deverá ser respeitado pelo adquirente. Outro ponto é que o locatário possui preferência na aquisição, de forma que este poderá realizar depósito do valor escriturado, havendo para si (adjudicando) o bem, nos termos dos 8[6], 27[7] e 33[8], todos da Lei 8.245/91.
5. Se a construção no imóvel foi averbada no registro.
6. Se o vendedor comprou de ascendente, possuindo, por exemplo, irmãos (Código Civil, art. 496[9]), caso em que a anuência dos demais descendentes e do cônjuge do vendedor devem integrar o negócio, sob pena de nulidade relativa, passível de requerimento pelo prazo decadencial de dois anos (Código Civil, art. 179[10]).
7. Se consta promessa do imóvel a outra pessoa, situação na qual haverá direito real de aquisição, nos moldes do Código Civil, arts. 1.225, VII[11] e 418[12]).
8. Se consta cláusula de usufruto em relação ao bem, permitindo que terceiro tenha direito ao uso e fruição de imóvel. Pode haver, ainda, outros direitos reais de terceiros sobre o bem, como, por exemplo, anticrese, habitação, uso, superfície, etc.
9. Se o vendedor é capaz, uma vez que, caso incapaz, será imprescindível ao negócio a autorização judicial (nos termos do Código Civil, arts. 1.691[13] e 750[14]).
10. Se existe alguma cláusula de inalienabilidade que, como as cláusulas de impenhorabilidade e incomunicabilidade, são pactuadas nas doações, conforme nos diz a doutrina majoritária, bem como ­– nos termos de algumas decisões jurisprudenciais – no caso de regras testamentárias (por extensão), já que seria uma liberalidade (TJ-SP, AI 990.10.001924). No caso de testamento, só poderá haver alguma cláusula desta natureza com justa causa para tal, nos termos do art. 1.848[15] do Código Civil. Estas cláusulas são limitadoras do pleno exercício do direito real de propriedade, no que diz respeito à disposição da mesma. Inviabilizam a venda do imóvel, podendo as cláusulas ser temporárias ou vitalícias, sendo estas as mais comuns, caso no qual a morte do beneficiado com o bem extingue a cláusula, valendo a inalienabilidade apenas até então.
11. Se existe penhora do bem em razão de dívidas, caso no qual uma análise muito meticulosa deve ser feita, confrontando o Código de Processo Civil de 1973 e o atual. O que acontece é que, quando for caso de ação real, como a de execução ou a reivindicatória, haverá presunção absoluta quanto à fraude ao credor ou à execução sempre que estas pretensões estiverem averbadas como pendências na matrícula do imóvel. Assim, se você tem uma pretensão real contra um devedor que possui imóvel, averbe esta na matrícula do bem. Acredite, isso vai te poupar dores de cabeça. Segue abaixo um quadro com ambas as legislações.