18 Maio o covid-19, o descumprimento do contrato empresarial e o pedido de redução de valor do aluguel
A pandemia do COVID-19, como tenho dito aqui, vem se mostrando, em relação a diversos contratos empresariais, como um caso de força maior. Este debate é central no que diz respeito a lojas físicas e o impacto da pandemia. Por isso, vamos falar do descumprimento do contrato empresarial de locação e sobre os pedidos de redução de valor do aluguel feitos por locatários.
A definição de preço passa pelos conceitos de oferta e demanda. Um caso de força maior como uma pandemia pode alterar estes parâmetros no mercado de imóveis, mudando o preço.
A população vai sentir medo de ir a locais fechados por um tempo, mesmo que um ou outro político fale que está tudo bem. As pessoas estão até preocupadas de entrar em elevadores para curtas viagens, pois alguém pode entrar no meio do caminho.
Por essa e outras razões, empresas estão abandonando contratos de locação empresarial. Esta redução na demanda no que diz respeito a lojas de rua ou, pior, de shoppings, tem gerado uma corrida ao judiciário para redução do valor da locação.
Meu nome é Maurício Perez e hoje vamos falar sobre o COVID-19, o descumprimento do contrato empresarial e o pedido de redução de valor do aluguel no judiciário.
O COVID-19, O DESCUMPRIMENTO DO CONTRATO EMPRESARIAL E O PEDIDO DE REDUÇÃO DE VALOR DO ALUGUEL NO JUDICIÁRIO
Tenho que começar aqui falando do diálogo, em um momento desses. É até um dever cívico buscar uma solução de conflitos da forma mais eficiente possível, evitando inundar o Estado com ações judiciais.
Diversas lojas foram obrigadas a fechar as portas em razão de atos ou normas estatais, de forma que estamos numa hipótese de fato do príncipe. Ele, por sua vez, foi provocado por uma causa de força maior, que é a pandemia. Quem é o real responsável pelos prejuízos em casos envolvidos nesta confluência de problemas? De uma forma ou de outra, inúmeras empresas não estão conseguindo manter atividades, remunerando funcionários, recolhendo tributos e pagando aluguéis.
É importante lembrar, neste contexto, do novo artigo 421-A do Código Civil, incluído pela Lei de Liberdade Econômica em 2019 que, resguardando a máxima da pacta sunt servanda, fala:
- da presunção de isonomia entre as partes de contratos civis e empresariais;
- que a alocação de riscos definida pelas partes deve ser respeitada e;
- que a revisão contratual somente ocorrerá de maneira excepcional e limitada.
Mas vamos falar do elefante na sala? Enquanto não tivermos uma vacina ou pelo menos um tratamento com boa taxa de eficácia, nada vai ser exatamente igual. Surgiram riscos novos decorrentes do funcionamento de estabelecimentos empresariais. Funcionários e clientes assumirão o risco de serem infectados ou de infectarem pessoas queridas com esta grave doença. Por isso, muitas empresas estão buscando, ao menos, aumentar o número de funcionários que operam em home office, reduzindo a necessidade de área quadrada de escritórios, por exemplo. Do outro lado, muitos clientes destas mesmas empresas estão evitando entrar em locais fechados, reduzindo a demanda pela existência deles.
Por tudo isso – e não é pouca coisa –, não tenha dúvida: o valor dos ativos imobiliários empresariais já caiu e, junto, o preço da locação. Este, me parece, um dos motivos mais importantes da revisão do aluguel, pois a rentabilidade da empresa que figura como locatária pode ser vista como independente da relação contratual estabelecida no contrato de locação. No entanto, muito menos empresas vão querer lojas dentro de shoppings, por exemplo. Esta queda na demanda reduz o valor da locação por área quadrada que, por conseguinte, pode sim ser traduzido em redução do valor do aluguel em ação revisional.
Dos glosadores temos a expressão que estabelece a cláusula rebus sic stantibus, que pauta a Teoria da Imprevisão: “os pactos de execução continuada e dependentes do futuro entendem-se como se as coisas permanecessem como quando da celebração”. Ou seja, o contrato continuado, como no caso da locação, só permanece igual se assim também permanecer a realidade na qual ele foi celebrado.
O artigo 478 do Código Civil fala da Teoria da Imprevisão, ao informar: “Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.”
Segue o Código Civil, no artigo 479 (e no mesmo sentido o artigo 18 da lei do Inquilinato), estabelecendo que a resolução do contrato pode ser evitada caso o réu se ofereça a modificar equitativamente as condições contratadas. O locatário, por outro lado, poderá pleitear a redução da prestação, como facultado pelo artigo 480 (no mesmo sentido o artigo 18 da lei do Inquilinato).
O BOM SENSO EM RENEGOCIAÇÕES DE CONTRATOS DE LOCAÇÃO
Sugiro sempre a todos o bom senso. Se o locatário está sofrendo para pagar o aluguel, perceba que o forçar a procurar outro imóvel mais barato, agora, não é muito bacana da sua parte. Por outro lado, não dá para pedir para reduzir o aluguel em 90%, como você vai encontrar em processos em andamento por aí. Dividir os prejuízos da locação de um estabelecimento que não pode abrir, ao menos por um período, não é exatamente uma hipótese absurda para uma renegociação. Muitos estabelecimentos e empresas vão simplesmente quebrar, mas é possível encontrar um caminho que faça sentido para os que se mantiverem no mercado. O que o proprietário de imóvel empresarial não quer, agora, é ficar sem um dos cada vez mais escassos locatários, principalmente locatários de lojas.
Por causa disso tudo, teremos muitos pedidos no judiciário com boas justificativas para uma revisão contratual, sendo que diversas medidas liminares já estão sendo apreciadas pelo judiciário. Em São Paulo podemos ver decisões limiares para todos os lados, tanto concedendo desconto no contrato de locação, quanto por aguardar o julgamento final da causa.
Claro, se sua empresa está enfrentando problema similar, cada caso é um caso e deve ser analisado por um advogado empresarial dedicado ao tema antes de adotar qualquer medida.
O PAPEL DO ADVOGADO EMPRESARIAL
No meio deste contexto caótico, entre empresas falindo, negócios parados e locadores frustrados, o advogado empresarial vai ter um papel essencial: buscar a paz antes de aderir ao conflito.
Tenho falado bastante sobre a solução de conflitos pela negociação. No caso das locações empresariais, o advogado precisa entender bem o panorama. Nada será igual, enquanto não tivermos uma vacina ou um tratamento com boa eficácia. Por isso, não estamos falando de algo tão transitório quanto algumas pessoas podem pensar. A minha percepção é que vai, sim, mudar o comportamento social de uma forma bem intensa. Quando voltarmos ao normal, este normal já será bem diferente.
Um dos pontos importantes é que as pessoas vão ter menos interesse em frequentar ou permanecer em locais com pouca circulação de ar. Com esta alteração nas dinâmicas sociais, imóveis com estas características, para empresas, serão menos frequentados e, portanto, alugados. Por isso, lembre ao locador que ele não quer ficar com o imóvel vazio agora. Pode demorar um tempo para que consiga ocupa-lo novamente. Do outro lado da equação, o locatário que quer manter o imóvel assume, sim, um risco ao se manter atrelado ao contrato, de forma que ele talvez mereça o tal do desconto.
Bom senso, meus amigos, costuma ser um fator de grande redução de riscos e isso não é diferente neste caso.
Claro, sendo inviável o diálogo, a busca por uma resolução judicial é possível. Ela vai buscar:
- o término do contrato, podendo o locatário alugar um imóvel disponível mais barato ou;
- a revisão judicial do preço, tendo sempre que considerar o custo do tempo nas circunstâncias atuais.
Cada caso deve ser analisado por um advogado empresarial dedicado, de modo a identificar os caminhos mais eficientes, traçar um plano e implementá-lo.
1 Ver [ http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art421a ], acessado em 05/05/2020.
2 Há quem estabeleça diferença entre a Teoria da Imprevisão e a cláusula rebus sic stantibus. Sobre o tema, ver MELLO, Cleyson de Moraes, Direito Civil: contratos, 2ª Ed., Rio de Janeiro: Freitas Bastos Editora, 2017, página 216.
3 In TARTUCE, Flávio, Direito Civil, v. 3: Teoria Geral dos Contratos e Contratos em Espécie, 12ª Ed., Rio de Janeiro: Forense, 2017, página 228.
4 In [ http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art478 ], acessado em 29/04/2020.
5 In [ http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art479 ], acessado em 29/04/2020.
6 In [ http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art18 ], acessado em 29/04/2020.
7 In [ http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art480 ], acessado em 29/04/2020.
8 Processo 2071107-75.2020.8.26.0000, em trâmite na 32ª Câmara de Direito Privado de São Paulo, em [ https://esaj.tjsp.jus.br/cjsg/getArquivo.do?conversationId=&cdAcordao=13511176&cdForo=0&uuidCaptcha=sajcaptcha_5422984dec794ae6bc2de06ea506e60e&g-recaptcha-response=03AGdBq26TyB1DbE2ZDKVfKxcVfQJJtnMkPThbYvdGe4EgI1j_YDmhI4Gh1Aaa_4IdqWC77XW019TnfD17C6b1nS2WQ31NTSTMP_2ztxOKGdOi071p3bSqGEW471wPdQ42zEknP0JKBfFL3eoYH6ius2roXbm8_di5cI3XI4tKnEQ9iGBBnr7josAu9NGmlm4MZ-JVHRPynwCEpI_mDwzztcjLpF_h0sC4JIXxVb-pmSq5106tLpzU5EgQmIV7DyVCgulJPL-1Br8YZ
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