10 mar Cuidados necessários na hora de comprar um imóvel – parte 2
CERTIDÃO – NEGATIVA – DE TRIBUTOS MUNICIPAIS
É extremamente importante verificar a certidão de tributos municipais, uma vez que as obrigações decorrentes são consideradas propter rem (próprias da coisa), o que significa que se vinculam ao bem, ao domínio, de forma que o adquirente ou comprador se tornarão responsáveis por aquele passivo fiscal[1].
Pode acontecer do vendedor do imóvel apresentar o último carnê quitado, afirmando que está tudo pago. Isso não é suficiente, uma vez que podem haver dívidas anteriores, com juros e encargos até mesmo judiciais. Por isso, é essencial a apresentação das certidões.
O imóvel sempre responderá por dívidas desta natureza. Por isso, o tabelião deverá exigir certidões negativas de impostos para que ele lavre uma escritura.
O Decreto 93.240/86 informa, em seu art. 1º, par. 2º: “As certidões referidas na letra “a” do inc. III deste artigo, somente serão exigidas para a lavratura das escrituras públicas que impliquem a transferência de domínio e a sua apresentação poderá ser dispensada pelo adquirente que, neste caso, responderá, nos termos da lei, pelo pagamento dos débitos fiscais existentes.” No entanto, o parágrafo 2º do art. 1º da Lei 7433/85, alterado pela Lei 13.097/2015, coloca: “O Tabelião consignará no ato notarial a apresentação do documento comprobatório do pagamento do Imposto de Transmissão inter vivos, as certidões fiscais e as certidões de propriedade e de ônus reais, ficando dispensada a transcrição.” Bom, pelo que informa este parágrafo, as certidões serão exigidas na outorga da escritura, não havendo, portanto, opção de dispensa pelo adquirente.
Dispensar as certidões, de qualquer modo, implicaria em assumir o risco de perder o bem em razão de execução para a satisfação de eventual crédito, além de responder, na qualidade de titular do bem, por eventuais valores que ultrapassem o do imóvel que veio cheio de dívida(s). Assim, é muito importante fazer o dever de casa e evitar prejuízos.
CERTIDÃO – NEGATIVA – DE DÉBITOS CONDOMINIAIS
Da mesma forma que os débitos relativos a impostos imobiliários, os condominiais constituem obrigações propter rem (próprias da coisa), de modo que o imóvel responde por eventual débito em aberto, independente de quem for o réu na ação, nos termos do art. 1.345 do Código Civil[2].
A Lei dos Condomínios (Lei 4.591/64), em seu art. 4º, parágrafo único, determina que a “(…) alienação ou transferência de direitos de que trata este artigo dependerá de prova de quitação das obrigações do alienante para com o respectivo condomínio.”
Tal declaração, fornecida exclusivamente pelo síndico, deve possuir firma reconhecida e, para que seja bem documentada no registro, é importante avaliar se foi efetivamente o síndico que assinou, juntando, para isso, cópia autenticada da ata da assembleia que o elegeu. Subsíndicos e administradoras terceirizadas do condomínio não podem assinar a declaração, a menos que forem procuradores do síndico, regularmente constituídos.
Assim, o pagamento de eventuais passivos condominiais (em havendo um condomínio relativo ao imóvel) é condição sem a qual o tabelião fica impedido de lavrar a escritura de venda, doação ou cessão de direitos[3].
CERTIDÃO – NEGATIVA – DE IMÓVEIS ENFITÊUTICOS
A enfiteuse constitui direito real sobre coisa alheia, o que quer dizer que o titular dispõe do domínio útil do bem, enquanto a propriedade é de terceiro, normalmente da União. A Súmula 496 do STJ esclarece que os “(…) registros de propriedade particular de imóveis situados em terrenos de marinha não são oponíveis à União.”
O Código Civil acabou com a enfiteuse particular, de forma que os existentes, até sua extinção, permanecerão submetidos ao regime do Código Civil de 1916.
A norma geral que trata dos imóveis sujeitos à enfiteuse, pertencentes à União é o Decreto-Lei 9.760/1946, que trata dos terrenos da marinha.
O adquirente de imóvel submetido à enfiteuse[4] deverá requerer certidão negativa de foro e laudêmio, expedida pela Secretaria do Patrimônio da União (SPU). Claro, existem alguns particulares que possuem imensos terrenos e, para que eles produzam uma renda, eles submetem estas grandes faixas de terra ao regime da enfiteuse. Nosso escritório, localizado em Petrópolis (RJ), fica na chamada cidade imperial. Aqui, a família imperial (Orleans e Bragança) possui terras submetidas a tal regime, de modo que o bem é transmitido por negócio jurídico ou, a nível universal, em função de direito hereditário. É possível encontrar paróquias que possuem tal direito, também.
Essa relação jurídica é desenvolvida entre o proprietário (conhecido por senhorio) e o enfiteuta (ou foreiro).
Tal imóvel proporciona dois gêneros de renda:
– foro: uma renda anual, em razão do uso do imóvel enfitêutico;
– laudêmio: pago a cada transferência do bem.
Tais obrigações possuem natureza propter rem, o que significa que o imóvel responde pela ausência de pagamento, bem como a pessoa que detiver sua titularidade.
Uma parte da região de Barueri e Alphaville, por exemplo, são glebas da União submetidas a este regime.
Contudo, o exemplo mais comum de tal regime são as terras de marinha, que constituem domínio da União, sendo consideradas enquanto uma faixa de 33 metros a partir da preamar média (espaço mediano entre faixa de maré alta e maré baixa) do ano de 1831.
Toda essa explicação é para dizer que quando você compra um bem submetido ao regime de enfiteuse, você não pode deixar de exigir a certidão negativa de foro e laudêmio, expedida pela SPU (Secretaria do Patrimônio da União[5]), uma vez que estas obrigações incidem sobre o imóvel (propter rem), respondendo seu atual titular, mesmo que em relação a dívidas anteriores.
DESAPROPRIAÇÃO
Algo que o zelo manda checar é se existe algum procedimento para declarar a utilidade pública do imóvel. Cada Pessoa Jurídica de Direito Público terá um órgão para prestar informações que podem ser avaliadas pelo adquirente, que pode checar o Poder Público Municipal, concessionárias de serviços públicos e autarquias, que possuem órgãos para prestar estas informações.
Tal cuidado, como todo zelo, “não é necessário até ter sido”. Imagina adquirir um imóvel que está às vésperas de ser desapropriado e vai entender o susto. Claro, a Constituição Federal, em seu art. 182, parágrafo 3o [6], estabelece que o proprietário deve adquirir justa e prévia indenização em dinheiro. No entanto, quem conhece a administração pública sabe que ela nem sempre é muito correta e muitas vezes é a primeira a violar a lei, pagando depois e um valor inferior ao atribuído pelo mercado. Além disso, o interesse do adquirente é, na maioria das vezes, o bem e não uma quantia em dinheiro.
CERTIDÕES RELATIVAS AO ALIENANTE
É extremamente importante avaliar a idoneidade do vendedor do imóvel, pois ele pode estar falido ou ter execuções contra ele pipocando em toda parte. Assim, se a situação do vendedor é calamitosa, é melhor abandonar o negócio.
Um dos riscos é a conhecida fraude contra credores, em razão da qual a venda de um bem torna-se ineficaz ou anulável em razão dos credores. Isso quer dizer que, tendo Pedro comprado o lindo conjugado de Joana em São Paulo e esta possuindo dívida anterior com Serafim, este poderá levar o imóvel de Pedro a leilão, mesmo após a transferência, como forma de saldar o crédito em aberto.
Mas vamos por partes. Os adquirentes devem solicitar os seguintes documentos dos vendedores:
1 – Cópia do CPF (pessoa física e sócios de jurídicas) e/ou CNPJ (pessoa jurídica), de modo a avaliar se:
- há caso de divergência nos documentos em relação às certidões e se os sócios informados estão identificados adequadamente no CNPJ;
- se a parte é de alguma forma incapaz (nos termos do art. 4o do Código Civil[7], em relação à idade, menor de 18 anos), de modo que a venda requer assistência e autorização judicial (Código Civil, arts. 1.691[8] e 1.750[9]), sendo certo que não se caracteriza como incapaz o maior de 16 que for legalmente emancipado (Código Civil, art. 5o, parágrafo único).
2 – Cópia de RG ou documento de identidade autenticado (pessoa física e sócios);
3 – Certidão de nascimento atualizada (pessoa física), avaliando se o declarante solteiro de fato assim é. No caso de ser casado, será essencial a participação do cônjuge, de modo a fornecer a outorga uxória ou conjugal, a não ser em caso de separação total de bens (nos termos do art. 1.647 do Código Civil) ou em hipótese de pacto antenupcial, em regime de participação final nos aquestos (art. 1.656 do Código Civil);
4 – Certidão da Justiça Estadual Cível de executivos fiscais (pessoa física, sócios e pessoa jurídica);
5 – Certidão da Justiça Estadual Cível de ações (pessoa física, sócios e pessoa jurídica);
6 – Certidão Negativa da Justiça Estadual Criminal (pessoa física e sócios), posto que uma ação criminal pode gerar consequências cíveis (como no caso de liquidação de danos materiais sofridos em alguma ação debatida em competência criminal)[10];
7 – Certidão Negativa da Fazenda Pública Federal, informando o regular cumprimento de tributos e contribuições federais (pessoa jurídica e sócios);
8 – Certidão Negativa da Fazenda Pública Estadual, informando o pagamento regular de ICMS (pessoa jurídica);
9 – Certidão Negativa da Fazenda Pública Municipal, informando o adequado recolhimento de tributos mobiliários (em relação a pessoa física, jurídica e sócios);
10 – Certidão Negativa de INSS (pessoa jurídica);
11 – Certidão Negativa de FGTS (pessoa jurídica);
12 – Certidão Negativa da Justiça do Trabalho (pessoa física, sócios e pessoa jurídica), uma vez que a justiça trabalhista pode desconsiderar a personalidade jurídica, penhorando e executando bens do empresário, sendo as duas doutrinas majoritárias:
- a Doutrina Maior da Desconsideração (com base nos artigos 50 do Código Civil e 28 do CDC) que indica, para a desconsideração, a necessária existência de abuso da personalidade, que se caracterizaria por desvio de finalidade ou confusão patrimonial, caso em que se fala na vedação ao comportamento contraditório (venire contra factum proprium non potest), uma vez que uma clara distinção entre os patrimônios deve haver para que o empresário proteja o seu (senão, o funcionário poderia fazer o mesmo);
- a Doutrina Menor da Desconsideração (que adiciona na fundamentação o parágrafo 5o do referido artigo 28 do CDC), no sentido em que bastaria a insuficiência patrimonial para a desconsideração da personalidade jurídica e consequente responsabilização do empresário sobre os passivos trabalhistas, com a aplicação concorrente da Teoria do Risco da Atividade Econômica (informado no art. 2o da CLT) e do Princípio da Igualdade Substancial, de forma a aplicar uma norma protetiva em face da hipossuficiência do funcionário em face do empregador. Convém informar que o STJ já decidiu a possibilidade de aplicação autônoma do referido parágrafo 5o [11].
13 – Certidão Negativa da Justiça Federal nas esferas cível, criminal e de executivos fiscais (pessoa física, sócios e pessoa jurídica para esfera cível e fiscal e apenas pessoa física e sócios para criminais);
14 – Certidão Negativa dos Tabeliães de Protesto (pessoa física, sócios e pessoa jurídica).
Nestas horas que nossos clientes percebem o advogado como aquele neurótico beirando o toque e demais problemas psicológicos, mas identificar dívidas e passivos é muito importante para que o sonho da aquisição do bem não vire um pesadelo.
O maior risco, portanto, é a fraude contra credores e fraude à execução, que ocorre quando o vendedor aliena bens já havendo contra ele uma ação ou um crédito que o torna incapaz de quitar suas dívidas, pois não tem mais bens disponíveis em seu patrimônio para liquidar seu passivo.
- Fraude à execução ocorre quando já houver ação em andamento, o que importa na possibilidade de o credor prejudicado requerer a penhora do bem nas mãos de quem o possuir, independente de escritura já registrada.
- A fraude contra credores ocorre com a existência de protestos ou outro indicador de insolvência, mas ausência de ação judicial, de forma que o credor prejudicado poderá mover ação pauliana, buscando a anulação da venda.
Nestes casos, restará ao adquirente mover uma ação contra o devedor insolvente, que vendeu os bens e, muitas vezes, já “sumiu com o dinheiro”. A lei disponibiliza os bens ao credor, de modo que ele possa satisfazer o crédito (art. 391 do Código Civil e 789 do Código de Processo Civil).
Assim, insolvente é aquele que não possui bens suficientes à satisfação dos credores. Quando o devedor assumiu a dívida, possivelmente possuía bens, já que (muitas vezes) não teria crédito de outro modo. Vendendo seus bens depois, acaba praticando fraude, possibilitando que os credores tornem a venda ineficaz.
Fontes:
– JUNIOR, LUIZ Antonio Scavone. Direito Imobiliário: Teoria e Prática. 9a Edição. Rio de Janeiro: Forense, 2015. 1751 págs.
– FARRACO, Marcela. A Desconsideração da Personalidade Jurídica no Direito do Trabalho e sua fundamentação. Disponível em: <http://marcelafaraco.jusbrasil.com.br/publicacoes>
– Jurisprudência.
[1] O Código Civil de 1916 informava, em seu artigo 1.137, c/c parágrafo único, que em “(…) toda escritura de transferência de imóveis, serão transcritas as certidões de se acharem eles quites com a Fazenda Federal, Estadual e Municipal, de quaisquer impostos a que possam estar sujeitos (…)”, de forma que a “(…) certidão negativa exonera o imóvel e isenta o adquirente de toda responsabilidade.” O artigo 677 do Código de 1916 também informava que o “(…) ônus dos impostos sobre prédios transmite-se aos adquirentes, salvo constando da escritura as certidões de recebimento, pelo fisco, dos impostos devidos.” Fica evidente que as obrigações de natureza tributária incidentes sobre o imóvel constituem obrigações propter rem, permanecendo os mesmos princípios destes artigos no Código civil de 2002.
[2] “O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.”
[3] O Informativo 567 do STJ informa que o “(…) promitente comprador e o promitente vendedor de imóvel têm legitimidade passiva concorrente em ação de cobrança de débitos condominiais posteriores à imissão daquele na posse do bem, admitindo-se a penhora do imóvel, como garantia da dívida, quando o titular do direito de propriedade (promitente vendedor) figurar no polo passivo da demanda.
[4] A enfiteuse tem natureza jurídica de direito real.
[5] http://e-spu.planejamento.gov.br/#/
[6] Constituição Federal, “Art. 182. A política de desenvolvimento urbano, executada pelo Poder Público municipal, conforme diretrizes gerais fixadas em lei, tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem- estar de seus habitantes. (…)
- 3º As desapropriações de imóveis urbanos serão feitas com prévia e justa indenização em dinheiro.”
[7] Código Civil, “Art. 4o São incapazes, relativamente a certos atos ou à maneira de os exercer:
I – os maiores de dezesseis e menores de dezoito anos;
II – os ébrios habituais e os viciados em tóxico;
III – aqueles que, por causa transitória ou permanente, não puderem exprimir sua vontade;
IV – os pródigos.
Parágrafo único. A capacidade dos indígenas será regulada por legislação especial.”
[8] Código Civil, “Art. 1.691. Não podem os pais alienar, ou gravar de ônus real os imóveis dos filhos, nem contrair, em nome deles, obrigações que ultrapassem os limites da simples administração, salvo por necessidade ou evidente interesse da prole, mediante prévia autorização do juiz.
Parágrafo único. Podem pleitear a declaração de nulidade dos atos previstos neste artigo:
I – os filhos;
II – os herdeiros;
III – o representante legal.”
[9] Código Civil, “Art. 1.750. Os imóveis pertencentes aos menores sob tutela somente podem ser vendidos quando houver manifesta vantagem, mediante prévia avaliação judicial e aprovação do juiz.”
[10] Neste sentido:
Código de Processo Penal (Decreto-Lei 3.689/1941), “art. 63 – Transitada em julgado a sentença condenatória, poderão promover-lhe a execução, no juízo cível, para o efeito da reparação do dano, o ofendido, seu representante legal ou seus herdeiros.
Parágrafo único. Transitada em julgado a sentença condenatória, a execução poderá ser efetuada pelo valor fixado nos termos do inciso iv do caput do art. 387 deste Código sem prejuízo da liquidação para a apuração do dano efetivamente sofrido.”
Código de Processo Penal (Decreto-Lei 3.689/1941), “art. 387, parágrafo 1o – O juiz decidirá, fundamentadamente, sobre a manutenção ou, se for o caso, a imposição de prisão preventiva ou de outra medida cautelar, sem prejuízo do conhecimento de apelação que vier a ser interposta.”
Código Penal (decreto-Lei 2.848/1940), “art. 91 – São efeitos da condenação:
I – tornar certa a obrigação de indenizar o dano causado pelo crime;”
[11] FARRACO, Marcela. A Desconsideração da Personalidade Jurídica no Direito do Trabalho e sua fundamentação. Disponível em: <https://marcelafaraco.jusbrasil.com.br/artigos/138708463/a-desconsideracao-da-personalidade-juridica-no-direito-do-trabalho-e-sua-fundamentacao>
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