fevereiro 2017 | Advocacia Empresarial | Hernandez Perez Consultoria
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fevereiro 2017

Não é de hoje a vontade de possuir um imóvel. Já tem muito tempo que a medida de riqueza de uma pessoa é associada à propriedade imobiliária. Quando assumimos uma obrigação, quantas vezes não precisamos de garantias… quem nunca correu atrás de um fiador ou, se tinha um ou mais imóveis, não foi procurado para ser? Afinal, se o devedor não pagar, tem sempre o imóvel para que o credor tenha alguma garantia de que vai receber.

Ou seja, um bem dessa natureza é muito importante no dia-a-dia da sociedade moderna, de forma que diversos negócios passam por entender como operar a transferência de uma propriedade imóvel.

Todo mundo quer, a gente herda, paga as prestações mas, na hora de comprar, o que é que temos que fazer para reduzir os riscos que todo negócio possui? Alguns cuidados, se faltarem, podem levar à perda do bem, assim como do dinheiro investido. Então, é muito importante tomar cuidado.

No sistema brasileiro a presunção de propriedade é relativa e não absoluta. Isso quer dizer, a grosso modo, que após o registro este pode ser anulado. Assim, não há certeza absoluta da validade da aquisição. Várias coisas podem acontecer: ausência de capacidade, objeto ilícito, ausência de forma prescrita em lei (no caso de requisitos de validade), erro, dolo, coação, estado de perigo, lesão, fraude contra credores (no caso de defeitos do negócio jurídico) e procuração falsa.

E tudo isso em um negócio jurídico onde muita gente investe suas economias, por diversas vezes ao longo da vida toda.

Assim, antes de fechar um negócio de compra e venda imobiliária, é essencial avaliar:

  • Se a documentação do imóvel está adequada;
  • Se o imóvel pertence efetivamente a quem informa ser proprietário ou se a pessoa que vende por procuração o faz legitimamente e;
  • Se o proprietário é moral e financeiramente idôneo;

Agora, todo mundo acha logo que o problema é o comprador e seu poder de compra, mas comprar da pessoa errada, como alguém em má situação financeira, também pode ser péssimo.

São muitos detalhes, de modo que vamos por partes, começando com as certidões. Afinal de contas, o que são as certidões e com o que devemos estar atentos?

Bom, qualquer processo de compra começa com a solicitação de certidões relativas ao imóvel e à(s) pessoa(s) que vende(m) o bem.

Vamos falar sobre cada uma, mas antes vamos dar uma geral:

INTRODUÇÃO

Não existe compra de imóvel sem riscos, isso é coisa que colocam na sua cabeça. O vendedor pode dever dinheiro sem que o comprador saiba, os documentos podem estar com problema, serem nulos, etc.

No geral, algumas questões são centrais:

–                 Quando alguém, seja um indivíduo (pessoa física), empresa ou organização (pessoa jurídica) concede algum crédito, ele espera receber, contando com os bens do devedor para chamar ele à realidade se não cumprir com o contrato. Pelo menos, é o que diz o artigo 391[1] do Código Civil.

–                 Caso o devedor não pague, o credor poderá penhorar os bens e colocá-los à venda (leilão, hasta pública e iniciativa particular), utilizando o valor resultante para ser pago.

–                 Se alguém, com imóveis, contrai dívida para logo em seguida vender ou doar, ficando insolvente, de modo a não possuir ativos que possam responder pela totalidade de suas dívidas, esta pessoa pratica fraude contra credores.

–                 A venda ou doação realizada com fraude a credor(es) – caso em que há dívida, mas não processo de execução – pode ser anulada via ação pauliana ou simples penhora em ação já realizada, no caso de já haver ação na data da transferência do imóvel.

–                 Há um risco de comprar um imóvel e perdê-lo em razão de fraude contra credores, a menos que as certidões do vendedor foram emitidas e estavam negativas (boa-fé), não havendo prova de consilium fraudis.

–                 As emissão de certidões do vendedor são necessárias, tanto do local do bem quanto do local do domicílio dele (caso estes sejam diferentes), sob pena de presunção absoluta de fraude.

CERTIDÕES DO IMÓVEL

CERTIDÃO DE PROPRIEDADE

A certidão de propriedade deve informar que a propriedade é do vendedor, sendo cópia ou transcrição da matrícula, fornecidas pelo oficial de Registro de Imóveis da área onde está matriculado ou transcrito o bem.

Assim, se Pedro está vendendo um imóvel em Petrópolis, no Rio de Janeiro, você vai até o cartório cuja área abranja o endereço fornecido e requer uma certidão da matrícula do imóvel, para ver se está realmente no nome de Pedro e se há algum outro imprevisto.

O regime de transcrições não está mais em vigor, sendo proveniente da Lei 4.827/24, revogada pela atual, Lei 6.015/73 (conhecida como Lei de Registros Públicos), em vigor desde 1 de Janeiro de 1976 (com alterações da Lei 6.216/75). Neste regime não havia matrícula e as aquisições eram simplesmente anotadas em um livro, que pelo menos passou a existir nessa lei. Ainda existem imóveis transcritos, no caso de não haver modificação do registro desde a vigência da Lei 6.015/73.

A matrícula é a ficha do imóvel onde os dados do Registro de Imóveis são armazenados, possuindo cada imóvel uma numeração única, descrição e seu proprietário. Qualquer alteração de registro será informada nesta ficha, como no caso de uma venda (Lei 6.015/73, art. 167). Por isso, quando uma certidão é emitida, sabemos quem consta como proprietário(a) no Registro no momento da emissão.

Por isso, não é viável a formalização de uma compra e venda no registro utilizando uma certidão antiga ou simplesmente a cópia da matrícula. Para a outorga da escritura, o Oficial de Registro de Imóveis vai exigir que você leve uma documentação emitida há, no máximo, 30 (trinta) dias.

Isso porque o imóvel já pode ter sido vendido há algum tempo e a documentação deve mostrar a situação atual dele. Claro, é possível também que a certidão tenha, digamos, 20 dias da sua emissão e o vendedor já tenha vendido 10 (dez) dias atrás, embora não tenha levado a documentação a registro ainda. Acontece, embora possa parecer absurdo, de modo que algum risco sempre existirá em uma compra de imóvel.

Bom, a cópia da matrícula (certidão) vai apresentar informações que devem ser cuidadosamente avaliadas junto às constantes mudanças normativas que o direito brasileiro passa.

Vou dar alguns exemplos do que precisamos checar:

  1. Se o imóvel está servindo de caução para algum negócio, como uma locação.
  2. Se incide sobre o imóvel uma hipoteca, que é um direito real de garantia, podendo ser decorrente de dívida de algum proprietário do bem, seja ele o vendedor ou algum antecessor.
  3. Qual é o estado civil do vendedor pois, no caso dele ser casado por qualquer regime que não a separação de bens (Código Civil, art. 1.647[2]), a participação do cônjuge no negócio, conhecida como outorga conjugal ou uxória, é essencial para sua validade. No caso do regime de participação final nos aquestos, do pacto antenupcial dependerá a necessidade de outorga (Código Civil, art. 1.656[3]). No caso de pessoas casadas em período anterior à vigência do Código Civil (casamentos celebrados até o dia 11/01/2003), a outorga conjugal é sempre necessária, nos termos do art. 2.039[4] do Código Civil atual, c/c art. 235 do Código Civil de 1916[5].
  4. Se consta contrato de locação registrado, caso em que, havendo cláusula de vigência ou prazo contratual, deverá ser respeitado pelo adquirente. Outro ponto é que o locatário possui preferência na aquisição, de forma que este poderá realizar depósito do valor escriturado, havendo para si (adjudicando) o bem, nos termos dos 8[6], 27[7] e 33[8], todos da Lei 8.245/91.
  5. Se a construção no imóvel foi averbada no registro.
  6. Se o vendedor comprou de ascendente, possuindo, por exemplo, irmãos (Código Civil, art. 496[9]), caso em que a anuência dos demais descendentes e do cônjuge do vendedor devem integrar o negócio, sob pena de nulidade relativa, passível de requerimento pelo prazo decadencial de dois anos (Código Civil, art. 179[10]).
  7. Se consta promessa do imóvel a outra pessoa, situação na qual haverá direito real de aquisição, nos moldes do Código Civil, arts. 1.225, VII[11] e 418[12]).
  8. Se consta cláusula de usufruto em relação ao bem, permitindo que terceiro tenha direito ao uso e fruição de imóvel. Pode haver, ainda, outros direitos reais de terceiros sobre o bem, como, por exemplo, anticrese, habitação, uso, superfície, etc.
  9. Se o vendedor é capaz, uma vez que, caso incapaz, será imprescindível ao negócio a autorização judicial (nos termos do Código Civil, arts. 1.691[13] e 750[14]).
  10. Se existe alguma cláusula de inalienabilidade que, como as cláusulas de impenhorabilidade e incomunicabilidade, são pactuadas nas doações, conforme nos diz a doutrina majoritária, bem como ­– nos termos de algumas decisões jurisprudenciais – no caso de regras testamentárias (por extensão), já que seria uma liberalidade (TJ-SP, AI 990.10.001924). No caso de testamento, só poderá haver alguma cláusula desta natureza com justa causa para tal, nos termos do art. 1.848[15] do Código Civil. Estas cláusulas são limitadoras do pleno exercício do direito real de propriedade, no que diz respeito à disposição da mesma. Inviabilizam a venda do imóvel, podendo as cláusulas ser temporárias ou vitalícias, sendo estas as mais comuns, caso no qual a morte do beneficiado com o bem extingue a cláusula, valendo a inalienabilidade apenas até então.
  11. Se existe penhora do bem em razão de dívidas, caso no qual uma análise muito meticulosa deve ser feita, confrontando o Código de Processo Civil de 1973 e o atual. O que acontece é que, quando for caso de ação real, como a de execução ou a reivindicatória, haverá presunção absoluta quanto à fraude ao credor ou à execução sempre que estas pretensões estiverem averbadas como pendências na matrícula do imóvel. Assim, se você tem uma pretensão real contra um devedor que possui imóvel, averbe esta na matrícula do bem. Acredite, isso vai te poupar dores de cabeça. Segue abaixo um quadro com ambas as legislações.

CPC DE 1973CPC atual
Art. 593. Considera-se em fraude de execução a alienação ou oneração de bens:
I - quando sobre eles pender ação fundada em direito real;
II - quando, ao tempo da alienação ou oneração, corria contra o devedor demanda capaz de reduzi-lo à insolvência;
III - nos demais casos expressos em lei.
Art. 792. . A alienação ou a oneração de bem é considerada fraude à Art.792execução:
I - quando sobre o bem pender ação fundada em direito real ou com pretensão reipersecutória, desde que a pendência do processo tenha sido averbada no respectivo registro público, se houver;
II - quando tiver sido averbada, no registro do bem, a pendência do processo de execução, na forma do art. 828;
III - quando tiver sido averbado, no registro do bem, hipoteca judiciária ou outro ato de constrição judicial originário do processo onde foi arguida a fraude;
IV - quando, ao tempo da alienação ou da oneração, tramitava contra o devedor ação capaz de reduzi-lo à insolvência;
V - nos demais casos expressos em lei.
§ 1o A alienação em fraude à execução é ineficaz em relação ao exequente.
§ 2o No caso de aquisição de bem não sujeito a registro, o terceiro adquirente tem o ônus de provar que adotou as cautelas necessárias para a aquisição, mediante a exibição das certidões pertinentes, obtidas no domicílio do vendedor e no local onde se encontra o bem.
§ 3o Nos casos de desconsideração da personalidade jurídica, a fraude à execução verifica-se a partir da citação da parte cuja personalidade se pretende desconsiderar.
§ 4o Antes de declarar a fraude à execução, o juiz deverá intimar o terceiro adquirente, que, se quiser, poderá opor embargos de terceiro, no prazo de 15 (quinze) dias.
Art. 615-A. O exeqüente poderá, no ato da distribuição, obter certidão comprobatória do ajuizamento da execução, com identificação das partes e valor da causa, para fins de averbação no registro de imóveis, registro de veículos ou registro de outros bens sujeitos à penhora ou arresto.
§ 1o O exeqüente deverá comunicar ao juízo as averbações efetivadas, no prazo de 10 (dez) dias de sua concretização.
§ 2o Formalizada penhora sobre bens suficientes para cobrir o valor da dívida, será determinado o cancelamento das averbações de que trata este artigo relativas àqueles que não tenham sido penhorados.
§ 3o Presume-se em fraude à execução a alienação ou oneração de bens efetuada após a averbação (art. 593).
§ 4o O exeqüente que promover averbação manifestamente indevida indenizará a parte contrária, nos termos do § 2o do art. 18 desta Lei, processando-se o incidente em autos apartados.
§ 5o Os tribunais poderão expedir instruções sobre o cumprimento deste artigo.
Art. 828. O exequente poderá obter certidão de que a execução foi admitida pelo juiz, com identificação das partes e do valor da causa, para fins de averbação no registro de imóveis, de veículos ou de outros bens sujeitos a penhora, arresto ou indisponibilidade.
§ 1o No prazo de 10 (dez) dias de sua concretização, o exequente deverá comunicar ao juízo as averbações efetivadas.
§ 2o Formalizada penhora sobre bens suficientes para cobrir o valor da dívida, o exequente providenciará, no prazo de 10 (dez) dias, o cancelamento das averbações relativas àqueles não penhorados.
§ 3o O juiz determinará o cancelamento das averbações, de ofício ou a requerimento, caso o exequente não o faça no prazo.
§ 4o Presume-se em fraude à execução a alienação ou a oneração de bens efetuada após a averbação.
§ 5o O exequente que promover averbação manifestamente indevida ou não cancelar as averbações nos termos do § 2o indenizará a parte contrária, processando-se o incidente em autos apartados.

Claro, todas estas questões estão sendo apresentadas superficialmente e cada uma delas possui debates jurídicos e jurisprudenciais próprios. Por exemplo, temos jurisprudência favorável à anulação de cláusula de inalienabilidade, em hipótese de ausência de recursos, por parte da donatária (que é quem recebeu o bem), para sequer pagar o imposto de transmissão[16]. Temos também decisões contrárias. Enfim, o direito não é uma ciência exata e a jurisprudência, certamente, também não.

Para concluir, o negócio de compra de um imóvel sempre envolverá riscos e a consciência disso anda com todos os profissionais que trabalham com este setor, como corretores, advogados, arquitetos, empresários da construção civil, entre outros. O cuidado e a diligência das partes é o caminho para reduzir grandemente os riscos.

Fontes:

–                 JUNIOR, LUIZ Antonio Scavone. Direito Imobiliário: Teoria e Prática. 9a Edição. Rio de Janeiro: Forense, 2015. 1751 págs.

–                 Jurisprudência.

[1] “Art. 391 –             Pelo inadimplemento das obrigações respondem todos os bens do devedor.”

[2] Art. 1.647. Ressalvado o disposto no art. 1.648, nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, exceto no regime da separação absoluta:

I – alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis;

[3] “Art. 1.656. No pacto antenupcial, que adotar o regime de participação final nos aqüestos, poder-se-á convencionar a livre disposição dos bens imóveis, desde que particulares.”

[4] “Art. 2.039. O regime de bens nos casamentos celebrados na vigência do Código Civil anterior, Lei no 3.071, de 1o de janeiro de 1916, é o por ele estabelecido.”

[5] “Art. 235. O marido não pode, sem consentimento da mulher, qualquer que seja o regime de bens:

  1. Alienar, hipotecar ou gravar de onus real os bens imóveis, ou seus direitos reais sobre imóveis alheios (arts. 178, § 9º, nº I, a, 237, 276 e 293). (Vide Decreto do Poder Legislativo nº 3.725, de 1919).

[6] “Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.

  • 1º Idêntico direito terá o promissário comprador e o promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.
  • 2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.”

[7] “Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.

Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.”

[8] “Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.

Parágrafo único. A averbação farseá à vista de qualquer das vias do contrato de locação desde que subscrito também por duas testemunhas.”

[9] “Art. 496. É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido.

Parágrafo único. Em ambos os casos, dispensa-se o consentimento do cônjuge se o regime de bens for o da separação obrigatória.”

[10] “Art. 179. Quando a lei dispuser que determinado ato é anulável, sem estabelecer prazo para pleitear-se a anulação, será este de dois anos, a contar da data da conclusão do ato.”

[11] “Art. 1.225. São direitos reais: (…)

VII – o direito do promitente comprador do imóvel;”

[12] “Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.”

[13] “Art. 1.691. Não podem os pais alienar, ou gravar de ônus real os imóveis dos filhos, nem contrair, em nome deles, obrigações que ultrapassem os limites da simples administração, salvo por necessidade ou evidente interesse da prole, mediante prévia autorização do juiz.

Parágrafo único. Podem pleitear a declaração de nulidade dos atos previstos neste artigo:

I – os filhos;

II – os herdeiros;

III – o representante legal.”

[14] “Art. 1.750. Os imóveis pertencentes aos menores sob tutela somente podem ser vendidos quando houver manifesta vantagem, mediante prévia avaliação judicial e aprovação do juiz.”

[15] “Art. 1.848. Salvo se houver justa causa, declarada no testamento, não pode o testador estabelecer cláusula de inalienabilidade, impenhorabilidade, e de incomunicabilidade, sobre os bens da legítima.

  • 1o Não é permitido ao testador estabelecer a conversão dos bens da legítima em outros de espécie diversa.
  • 2o Mediante autorização judicial e havendo justa causa, podem ser alienados os bens gravados, convertendo-se o produto em outros bens, que ficarão sub-rogados nos ônus dos primeiros.”

[16] Apelação 0005624-64.2012.8.26.0566 – 4ª Câmara de Direito Privado – Rel. Des. Maia da Cunha. Julgamento: 29.11.2012

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A aquisição da propriedade imobiliária ocorre pelo(a):

– registro, no caso de negócio jurídico;

– acessão, na hipóteses de construções, formação de ilhas, plantações, avulsão, aluvião e abandono de álveo;

– usucapião;

– posse-trabalho;

– sucessão e;

– casamento.

A Compra e Venda está inclusa na hipótese de negócio jurídico, enquanto forma solene de aquisição de imóvel, sendo certo, portanto, que a escritura pública é essencial a sua validade, salvo no caso de leis especiais (negócios relativos ao Sistema Financeiro Imobiliários e Sistema Financeiro da Habitação.

O Código Civil estabelece:

“Código Civil Art. 481 – “Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro.”

O artigo 481, seguindo o Princípio da Operabilidade – de modo a facilitar e viabilizar a consecução dos institutos privados – nos possibilita conceituar a compra e venda como o contrato pelo qual uma ou mais partes vendedoras se obrigam a transferir o domínio, de bem móvel ou imóvel, à parte ou partes compradoras, mediante remuneração denominada preço. Tratra-se, portanto, de contrato translativo.

Todos sabemos (ou ao menos já ouvimos algo a respeito) que a propriedade móvel – digamos, uma cadeira – é transferida pela tradição ou entrega do bem, enquanto o bem imóvel tem sua transferência formalizada pelo registro do contrato no Cartório de Registro Imobiliário (CRI).

O artigo 108 do Código Civil informa que “Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.”

Assim, temos que, em contratos de compra e venda de imóvel de valor inferior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no país, não há necessidade de contrato público, lavrado por tabelião.

Hoje em dia, a outorga marital – que é a anuência ou concordância do marido ou da mulher na escritura pública –, não é necessária, nos termos do art. 1647[1] do Código Civil, quando a união for regime de separação total de bens ou participação final nos aquestos, desde que, neste último caso haja pacto antenupcial (art. 1656[2] do Código Civil). No regime do Código Civil anterior, de 1916, em seu art. 235[3] (em vigor até 11 de Janeiro de 2003), independente do regime de bens, a outorga era sempre necessária. Por isso, a norma de transição é que, para os casamentos celebrados, a partir de 12 de Janeiro de 2003, pelo regime de separação de bens, a anuência não é necessária, nos termos do art. 2039 do Novo Código Civil[4]. Assim, muito embora haja quem pense diferentemente acerca desta necessidade, qualquer que seja o regime do casamento celebrado anteriormente a 12 de Janeiro de 2003, a outorga é necessária.

Estes detalhes são importantes, uma vez que a outorga uxória – ou concordância do marido ou da mulher na escritura pública –, quando exigível, torna a venda anulável. Esta anulação pode ser requerida pelo cônjuge que não concedeu a anuência no prazo decadencial de dois anos (pelo art. 1649[5] do Código Civil).

A venda de ascendente a descendente é outro ponto a se falar, pois demanda a concordância dos demais descendentes e também do cônjuge, salvo no caso de regime de separação total, nos termos do art. 496 do Código Civil[6].

Bom, a realização da escritura pública, quando essencial ao negócio, é um passo importante, mas as aquisição de um bem imóvel não se encerra por aí. O registro deste título de aquisição, seja qual for, deve ser efetuado junto ao Oficial de Registro de Imóveis da circunscrição imobiliária competente. Isso é o que deccore dos artigos 108[7], 1227[8], 1245[9] e 1267[10], todos do Código Civil. Do registro do negócio jurídico, no caso, decorre o direito real sobre o imóvel, nos termos do art. 1245 do Código Civil.

Vamos dizer que João, residente na cidade de Friburgo (RJ), compra um imóvel no Rio de Janeiro de Pedro. Se João não registra esta escritura e Pedro, muito esperto, vende o mesmo imóvel para Carla, que leva a documentação logo para registro – como diz o artigo 1227 do Código Civil –, João não vai ter adquirido a propriedade: dormiu no ponto e não adquiriu o direito real, mas apenas direito pessoal e obrigacional. Com este direito, pode acionar judicialmente o Pedro, buscando responsabilizá-lo patrimonialmente, pois foi ele que vendeu o bem e depois o vendeu de novo. No entanto, não será viável acionar a Carla em busca do imóvel, pois ela o adquiriu legalmente e João não possui direito real, oponível erga omnes (ou seja, poderá opor o direito contra quem quer que seja, em relação a todos).

Assim: “O modus é condicionado pelo titulus.” (STJ, REsp 5.801/SP, Rel. Min. Waldemar Zveiter, 3ª Turma, j. 10.12.1990, DJ 04.02.1991, p. 576).

Por isso, não dá para frisar o suficiente: a aquisição de um bem imóvel por negócio jurídico só se realiza com o registro do título aquisitivo junto ao oficial de Registro de Imóveis da circunscrição imobiliária com competência para aquela área.

Cada imóvel possui uma única matrícula junto ao registro público de imóveis, com uma numeração e uma descrição da propriedade, com atribuição de titular. Nesta matrícula serão registrados e averbados todos os fatos jurídicos que de algum modo alterem direito nele inscrito ou a ele relacionado.

Os registros são tratados pelo art. 167, I da Lei 6.015/73 e possuem a função de anotar na matrícula do bem os atos translativos ou declaratórios de operações imobiliárias, relativas a direitos reais, como hipotecas, promessas de compra e venda, incorporações, loteamentos, entre outros.

As averbações são tratadas pelo art. 167, II, da Lei 6.015/73 e falam sobre outro gênero de mudanças de registro, como cláusulas de inalienabilidade, alterações de nome, decorrente, por exemplo, de casamento ou outros.

Os registros e averbações seguem o seguinte processo:

  1. Protocolização, declarando no registro data e hora para efeito de aquisição de direitos reais, nos termos dos artigo 182 e 186 da Lei 6.015/73;
  2. Prenotação, o que gera um direito de preferência de registro por 30 dias, conforme art. 205 da Lei 6.015/73;
  3. Registro, informando se é averbação (com a marca “AV”) ou registro (marcado com a letra “R”), seguido de numeração ordinal (1, 2, 3 etc), conforme nos diz o art. 232 da Lei de Registro Público (Lei 6.015/73).

Como muitas áreas do direito, o Direito Registral tem alguns princípios que o norteiam, sendo alguns dos mais importantes:

  1. Princípio da Publicidade: qualquer um pode realizar uma consulta sobre o que consta na matrícula, identificando o nome de quem consta como titular, bem como os ônus reais que podem estar incidindo sobre o bem.
  2. Princípio da Especialidade: a descrição de cada imóvel é única, não sendo viável que se confunda com outras, de forma que a ficha de matrícula dele receberá uma numeração que lhe será própria.
  3. Princípio da Prioridade: o primeiro a protocolizar o título tem preferência em relação aos demais títulos que possam ser protocolados (etapa da protocolização), independentemente da data da realização da escritura.
  4. Princípio da Continuidade: o registro deve respeitar uma cadeia de domínio, de forma a inviabilizar a transferência do direito por quem não seja titular deste. Assim, apenas o proprietário regular pode vender validamente.

De modo a viabilizar a realização das etapas e a eficiência das consultas públicas (que poderiam ser efetuadas online e um dia serão e vamos torcer para isso), o Registro de Imóveis funciona com cinco livros:

  • Livro 1 (Protocolo) – onde serão inscritos todos os títulos para registro ou averbação, menos os que tratem de cálculo de emolumentos, nos termos do art. 174 da Lei 8.015/73[11].
  • Livro 2 (Registro Geral) – todos os registros e averbações relacionados no art. 167 e não atribuídos ao Livro 3 terão sua matrícula inscrita neste, nos termos do art. 176, todos da Lei 6.015/73.
  • Livro 3 (Registro Auxiliar) – os atos de atribuição oficial que não estiverem informados no art. 167 da Lei de Registro Público serão inscritos aqui. Exemplos de ato seriam o registro de convenção condominial (Lei, 6.015, art, 178, II) ou convenção antenupcial (Lei 6.015, art. 178, V).
  • Livro 4 (Indicador Real) – aqui são relacionados os imóveis matriculados ou transcritos nos demais livros, elencados em função do endereço, de forma a viabilizar a identificação da matrícula, mesmo sem que o interessado tenha acesso à numeração da matrícula do imóvel que deseja consultar – em respeito ao Princípio da Publicidade.
  • Livro 5 (Indicador Pessoal) – dividido alfabeticamente, constitui o repositório informativo dos titulares de imóveis, viabilizando a consulta da titularidade pelo nome do proprietário, independentemente da pessoa que efetua a consulta dispor ou não da matrícula do imóvel.

Independente desta organização do registro, ele não possui presunção absoluta, mas apenas relativa. O que isso quer dizer? Vejamos o teor do art. 1247 do Código Civil

“Art. 1.247. Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se retifique ou anule.

Parágrafo único. Cancelado o registro, poderá o proprietário reivindicar o imóvel, independentemente da boa-fé ou do título do terceiro adquirente.”

Esta norma nos informa que o Registro admite a exigência de retificação de seu conteúdo, caso hajam provas de que ele possui algum vício.

Vamos supor que você comprou aquele imóvel tão almejado, o sonho da casa própria naquele bairro aconchegante de Friburgo, no Rio de Janeiro, registrou e, alguns anos depois, tentando vender o imóvel, pois já havia se mudado para Petrópolis, solicitou certidão atualizada e descobriu que uma mulher que você não conhece registrou o imóvel no nome dela. Indo a fundo, descobriu que alguém assinou uma procuração para a parte vendedora, mas não foi você! Ora, trata-se de uma fraude. Neste caso, você, parte prejudicada, pode promover ação anulatória, independentemente do comprador de boa-fé (digamos que ele não soubesse da fraude). Poderá ser feita também ação reinvidicatória do bem, cumulada – ou seja, junto – à de anulação do registro, de forma a tomar posse do bem. O adquirente de boa-fé, por sua vez, poderá, cumpridos os requisitos, promover exceção de usucapião, estabelecendo que, mesmo que a aquisição por compra não tenha sido realizada de forma válida, ocorreu aquisição pelo instituto da usucapião.

Essa situação nos leva ao velho adágio jurídico: o direito não socorre aos que dormem (dormientibus non succurrit jus). Por isso, temos que agir com diligência e segurança ao realizar este tipo de operação, que sempre carrega consigo algum risco.

[1] Art. 1.647. Ressalvado o disposto no art. 1.648, nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, exceto no regime da separação absoluta:

I – alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis;

II – pleitear, como autor ou réu, acerca desses bens ou direitos;

III – prestar fiança ou aval;

IV – fazer doação, não sendo remuneratória, de bens comuns, ou dos que possam integrar futura meação.

Parágrafo único. São válidas as doações nupciais feitas aos filhos quando casarem ou estabelecerem economia separada.

[2] Art. 1.656. No pacto antenupcial, que adotar o regime de participação final nos aqüestos, poder-se-á convencionar a livre disposição dos bens imóveis, desde que particulares.

[3] Código Civil de 1916: Art. 235. O marido não pode, sem consentimento da mulher, qualquer que seja o regime de bens:

  1. Alienar, hipotecar ou gravar de onus real os bens imóveis, ou seus direitos reais sobre imóveis alheios (arts. 178, § 9º, nº I, a, 237, 276 e 293). (Vide Decreto do Poder Legislativo nº 3.725, de 1919).
  2. Pleitear, como autor ou réu, acerca desses bens e direitos.

III. Prestar fiança (arts. 178, § 9º, nº I, b, e 263, nº X).

  1. Fazer doação, não sendo remuneratória ou de pequeno valor, com os bens ou rendimentos comuns (arts. 178, § 9º, nº I, b).

[4] Art. 2.039. O regime de bens nos casamentos celebrados na vigência do Código Civil anterior, Lei no 3.071, de 1o de janeiro de 1916, é o por ele estabelecido.

[5] Art. 1.649. A falta de autorização, não suprida pelo juiz, quando necessária (art. 1.647), tornará anulável o ato praticado, podendo o outro cônjuge pleitear-lhe a anulação, até dois anos depois de terminada a sociedade conjugal.

[6] Art. 496. É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido.

Parágrafo único. Em ambos os casos, dispensa-se o consentimento do cônjuge se o regime de bens for o da separação obrigatória.

[7] Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.

[8] Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.

[9] Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

  • 1o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
  • 2o Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.

[10] Art. 1.267. A propriedade das coisas não se transfere pelos negócios jurídicos antes da tradição.

Parágrafo único. Subentende-se a tradição quando o transmitente continua a possuir pelo constituto possessório; quando cede ao adquirente o direito à restituição da coisa, que se encontra em poder de terceiro; ou quando o adquirente já está na posse da coisa, por ocasião do negócio jurídico.

[11] Lei 6.015/73, art. 174 – “O livro nº 1 – Protocolo – servirá para apontamento de todos os títulos apresentados diariamente, ressalvado o disposto no parágrafo único do art. 12 desta Lei.”

 

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